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El conflicto del diseminado de Ontinyent y el Proyecto de Legalizacion

El conflicto del diseminado de Ontinyent y el Proyecto de Legalizacion

El Proyecto de Legalizacion como parte de la solución

En la ciudad de Ontinyent, en la provincia de Valencia, dónde realizamos muchos de nuestros trabajos, existía desde hace años, una cierta problemática para el control de la construcción en el área del diseminado. Veremos cómo evolucionó el problema y cómo el Proyecto de Legalizacion entró en juego.

Tradicionalmente, en esta ciudad de alrededor de 37 mil habitantes, muchas familias tienen, además de su vivienda habitual, una casa de campo como segunda residencia. En muchos casos, han sido edificaciones construidas sobre parcelas de terreno agrícola, dónde antiguamente existía una explotación, pero que en la actualidad únicamente sirve de parcela a una edificación principal, usualmente una vivienda de una o dos plantas, con pérgola y en muchas ocasiones con piscina.

Una fase de crecimiento sin control

Si bien en un principio, todos estos terrenos de explotación agraria disponían de una pequeña edificación para el almacenaje de aperos y utillaje, propio de las labores de labranza y cultivo, conforme fue aumentando este afán por pasar los meses de estío en el campo, dichas edificaciones se fueron ampliando, en la mayoría de casos, si no todos, de manera ilegal, sin las preceptivas licencias de obras y en terreno no urbanizable.

No en pocos casos, además, eran los propios propietarios de las parcelas quienes realizaban las construcciones. En este caso además de incurrir en ilegalidad por ausencia de licencia, se realizaban trabajos sin siquiera estar dado de alta en la seguridad social ni, por supuesto, en el epígrafe correspondiente en hacienda.

La definición del problema

El panorama generado, tras la construcción indiscriminada en terrenos no urbanizables del extrarradio de la ciudad, desde los años 70 hasta ya entrado el nuevo siglo, era, como poco, impactante. Si bien en el inicio de estas actividades constructivas se entendía esta edificación como segunda residencia, en la última etapa de su crecimiento, y ya inmersos y espoleados por la famosa burbuja inmobiliaria, fueron muchos los que decidieron que esta casa de campo fuese primera y, en muchas ocasiones además, única vivienda.

legalización chalet

La tipología constructiva del edificio fue variando y aumentando en calidad desde las iniciales pequeñas ampliaciones de la casa de aperos inicial, hasta la demolición de éstas y construcción de grandes viviendas con las mejores calidades y servicios, habida cuenta lo dicho en referencia a la intención de que fuese ésta la primera y única vivienda del núcleo familiar en cuestión.

Como es lógico, y tras años de descontrol, el intento del ayuntamiento por regularizar la situación de estas construcciones ilegales fue el detonante para que se iniciasen las primeras órdenes de derribo de cuatro viviendas unifamiliares. Todo ello consecuencia de la aprobación en pleno de la caducidad de 61 expedientes iniciados entre los años 2004 y 2007. La Fiscalía de Medio Ambiente ya advirtió al ayuntamiento que no dejara prescribir las infracciones (*), pues podría caer en un posible delito de prevaricación.

El inicio de la solución

Como es lógico, la población en general no advirtió el inicio de las órdenes de derribo como un atisbo de solución al probrema, sino más bien, un agravante al conflicto inicial.

Por ello, la solución pasaba por ordenar urbanísticamente el territorio afectado, y dotar de soluciones legales para regularizar las viviendas existentes, sin incurrir en demoliciones masivas. Eso sí, dicha nueva ordenación debería, además, impedir que continúe la proliferación de edificaciones ilegales en la zona de campo del término municipal de Ontinyent.

Por ello, desde 2011 hasta ahora, se vienen sucediendo las diversas aprobaciones definitivas de los planes parciales que se engloban dentro del los llamados Planes Parciales del Suelo Residencial Extensivo. Estos planes parciales incluyen la regulación específica por zonas, aplicable a cada parcela, en materia urbanística así como los límites impuestos a las actuaciones de edificación en dichas parcelas.

El Proyecto de Legalización como parte de la solución

Recientemente, la Conselleria de Territori admitió las variaciones propuestas por el Ayuntamiento de Ontinyent para la modificación de la ley urbanística valenciana, las cuales proponían mejoras que permitieran solucionar definitivamente la problemática de la construcción de chalets, dentro del marco de la legalidad. Por ello, una de las medidas aprobadas fue una importante rebaja en la sanción impuesta a los inmuebles expedientados, que les permite pagar solamente el 6% del importe de la sanción, siempre y cuando se inicien los trámites para la regularización de las obras iniciadas o terminadas.

Dentro de este proceso de regularización entra el Proyecto de Legalización. Dicho proyecto de legalización se tramita conjuntamente con la licencia de obras, y en él se reflejarán las características de las obras ejecutadas y, dependiendo del caso, de las obras que aún quedan por ejecutar. Se trata de un proyecto redactado por un técnico competente, según lo indicado en la LOE para cada tipo de edificación, teniendo en cuenta las mismas atribuciones que si se tratase de un proyecto de obra nueva

Una vez aprobados los planes parciales, se elimina en muchos casos la infracción de construir en terreno no urbanizable, pero persiste en muchos casos la infracción de construir sin licencia, infracción la cual se subsana mediante dicho proyecto de legalización. Además, este proceso legalizador implica la cesión formal de la parte de la parcela necesaria, según el planeamiento, para la urbanización de la zona, así como el compromiso de asumir la parte proporcional de los costes que en su día generará la urbanización del sector.

Qué contiene el Proyecto de Legalización

El proyecto de legalización, comunmente llamado así, pero técnicamente llamado Expediente de Legalización, contiene básicamente la documentación que contiene cualquier proyecto de obra nueva, sólo que únicamente se tienen en cuenta aquellos aspectos que no hacen referencia a la ejecución de la obra. Es decir, ni se incluirá la Gestión de Residuos, ni el Estudio de Seguridad y Salud puesto que ya no tendría sentido, al haber sido ya ejecutada la obra.

proyecto de legalización

Por ello, básicamente debe contener las memorias justificativas, descriptivas y constructivas, y los correspondientes anexos justificativos de la normativa aplicable, según el periodo en el que se realizaron las obras. Así mismo, acompañará al proyecto el levantamiento de planos, y una estimación del presupuesto. En este sentido no es necesario detallar por partidas cada elemento, es suficiente con indicar un montante económico en función de la tipología y los metros cuadrados de la edificación. En muchos casos, es preferible tomar la valoración que el propio técnico municipal realizó para el cálculo de la sanción. De esta manera, no será necesario posteriormente justificar frente a dicho técnico municipal el precio indicado para la tipología en cuestión.

Es conveniente además, anexar toda la documentación en la que los técnicos redactores nos hemos basado para la elaboración del proyecto, como por ejemplo un contrato entre el propietario y el constructor, facturas de compra de materiales, albaranes y, en definitiva, todo aquello que deje constancia documental de los trabajos ejecutados.

Se da el caso habitualmente, en el que las obras sancionadas no han sido finalizadas. En este caso, el proyecto de legalización contendrá lo indicado para la parte finalizada, pero para la parte por finalizar se realizará toda la documentación relativa a un proyecto de nueva construcción, esto es, incluirá su respectivo Estudio de Seguridad y Salud, Gestión de Residuos, Pliego de Prescripciones Técnicas, Presupuesto detallado y, en definitiva, todo lo relativo a la ejecución de los trabajos pendientes.

El Expediente de Legalización no lo arregla todo

Tal y como se ha expuesto la solución al problema, podría dar la sensación que con simplemente contratar a un técnico para la redacción del proyecto, y pagar las respectivas tasas relativas a la ejecución de obras, queda resuelta la edificación que, en su día se inició y/o terminó de forma ilegal.

Hay que tener en cuenta que dentro de la documentación a exigir en este tipo de proyectos, está la justificación de la normativa urbanística. Por ello, no necesariamente las obras realizadas sin licencia van a adecuarse a la norma, por lo que no serán legalizables.

¿Qué hacemos entonces si lo construido no se adecua al planeamiento?

En estos casos va a depender de lo que nos encontremos y de cuál o cuáles son los parámetros que incumple de la reglamentación urbanística. Hay que tener en cuenta la elevada casuística que se genera en este ámbito en el que se realizan obra que en muchas ocasiones, además de no tener licencia, no tienen un proyecto técnico que lo respalde.expediente de legalización

Si el problema es que las obras realizadas exceden la superficie construida permitida, en este caso se deberá demoler dicho exceso de forma que se ajuste al máximo permitido. En tal caso, el proyecto de legalización incluirá además, dichas obras de demolición para el reajuste al planeamiento.

De este modo, sea cual sea el parámetro que no se ajuste al plan, la solución pasará por ejecutar las obras necesarias para eliminar dicho incumplimiento. En el caso en que la totalidad de las obras realizadas no cumplan con dichos parámetros, procederá la demolición de dicha construcción puesto que no es susceptible de ser legalizada.

Hacerlo todo «bien» desde el principio, siempre merece la pena

A modo de reflexión final, y como conclusión general de lo expuesto en esta entrada, podríamos decir que no mecere la pena en estos términos, tratar de evitar una tasa por licencias, o impuestos municipales, puesto que por querer ahorrar unos euros, acaba siempre después por salir más caro.

A fin de cuentas, en todos estos casos de regularización, se trata de realizar los trámites que se deberían haber hecho en su día. Pero además, en este caso, habrá que pagar el correspondiente importe de la multa para saldar la sanción impuesta, que si bien se ha reducido su montante, acaba por ser un gasto adicional a los usuales para la ejecución de una vivienda, que no son pocos.

Ya hemos visto como ha derivado una actividad ilegal puntual, con el paso del tiempo, en algo masificado, y como se ha saldado en algunos casos, con demoliciones de viviendas, con el consiguiente perjuicio a las familias que, simplemente, hicieron lo que hacían todos.


(*) En la antigua ley urbanística Valenciana 16/2005 , se establecía un plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas de 4 años. Con la nueva Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, dicho plazo para la prescripción de infracciones pasó a ser de 15 años.

 

Fuentes: Levante EMV; TVDigitalOntinyent; Las Provincias; Ontinyent.es
Fotografías: Pixabay

 


Viviendas de 15.000 euros: Lo que el comprador no sabe

Viviendas de 15.000 euros: Lo que el comprador no sabe

Precios tocando el fondo

En los tiempos que corren, y las etapas por las que hemos pasado en este último lustro, en el ámbito de la edificación, creo que ya hemos visto casi de todo. Uno de los aspectos que genera mayor expectación o suscita mayor polémica es, sin duda, el precio de la vivienda.

Porque es innegable que pocos previeron el desbarajuste que les vino encima a muchos -si no todos-promotores inmobiliarios. Previsiones y estudios económicos que quedaron, en el caso en el que hubieran existido, completamente obsoletos, y forzaron a estas empresas a cambiar de estrategia. Esto en el mejor de los casos, porque una gran cantidad de ellas directamente desaparecieron del mapa, dejando un panorama de deudas e inmuebles inacabados realmente lamentable.

arquitecto tecnico ontinyent

Fuente: libremercado.com

Pero al margen de todo lo que ya sabemos que pasó, y de todos los daños colaterales que conocemos, existe en la actualidad un mercado concreto de viviendas del que escuchábamos hablar más bien poco antes de la crisis, y el cual ahora, por mediación de algún familiar, amigo, o simplemente husmeando por la red, ya conocemos en mayor medida. Son las viviendas de segunda mano «low cost».

La vivienda de 15.000 euros

Me refiero en concreto a ese tipo de vivienda, más bien antigua, ubicada en cascos históricos o zonas consolidadas urbanísticamente desde hace años, en todos sus casos para reformar, y con un precio entre 15 y 20 mil euros. Sin duda parece ser una oportunidad, aunque, como cualquiera puede imaginar, después vendrá la inversión importante para acondicionarla a gusto del cliente (y de la preceptiva normativa, claro está).

Pero entonces, ¿cuáles pueden ser aquellos aspectos que no conoce el comprador de a pie de una de estas viviendas? No se trata precisamente de aspectos económicos, es evidente que el precio de compra será el precio con el que se anunció, además de los consabidos gastos de notaría, registro, etc. Se trata, por ejemplo, de la información urbanística del inmueble, que condicionará, en muchos aspectos, la nueva configuración de la vivienda.

Problemas con la adecuación urbanística

La redacción de este post viene motivada, precisamente, por un caso concreto que se encontró uno de nuestros clientes. El comprador en este caso, seducido por el precio de la vivienda, la adquirió, en aras a realizar la reforma interior pertinente. Se trataba de una vivienda en planta baja de planta rectangular, de unos ochenta años de antigüedad, la cual había sufrido alguna que otra reforma importante, como fue la sustitución del forjado techo de madera, por un forjado convencional de hormigón, lo cual sumó puntos en su día para la toma de decisión de compra, frente a otros inmuebles de perfil similar.

licencia segunda ocupaciónCuando el cliente contactó con nosotros ya hubo formalizado la compra de la vivienda, y tenía ya en mente la nueva distribución. Básicamente se trataba de dejar completamente diáfana la planta, y redistribuir los espacios. Aparentemente parecía no haber problema por las proporciones de la vivienda y sus volúmenes en  términos de habitabilidad, pero el hecho de que la vivienda se desarrollara en una planta, en la zona en la que se ubicaba de la ciudad, daba pie a pensar que podría no cumplir algún que otro parámetro urbanístico, y de vital importancia.

Y así fue. Consultando las ordenanzas urbanísticas, éstas indicaban que para la zona donde se ubicaba el inmueble, se establece un mínimo de planta baja y dos alturas. El problema es evidente: un propietario con una vivienda para reformar por completo y no puede formalizar la obra a menos que ascienda dos plantas sobre la planta baja inicial.

Otros casos problemáticos

Así que ésta es una de las premisas importantes a comprobar antes de adquirir un inmueble de estas características: Comprobar cuáles son los parámetros urbanísticos a cumplir en el caso de realizar un reforma total del inmueble. Como vemos, con solo realizar esta consulta, nos ahorraremos increíbles dolores de cabeza e indeseables imprevistos económicos que condicionarán la adecuación de la vivienda.

Finalmente, tras consultar con los técnicos municipales, el caso se solucionó ascendiendo dos alturas únicamente en la primera crujía del edificio, la recayente a la vía pública. De modo que se respetaban los volúmenes exigidos en el planeamiento, y no fue necesario ascender los 100 m2 en planta que tiene la vivienda. Aun así, esta pequeña ampliación supuso un importante sobrecoste respecto a las previsiones económicas del propietario.

Algo similar puede suceder en casas de campo. En ocasiones, los agentes inmobiliarios, ávidos por registrar ventas en sus expedientes, no suelen informar a las alegres parejas de que van a consultar precios de inmuebles de esta tipología, de la situación legal de los mismos. Ha sucedido que, tras escriturar y consultar por las obras que pueden realizar en dicho inmueble, han sido informados que no es posible construir en esa ubicación, y que únicamente se permite el inmueble consolidado urbanísticamente, tal y como lo adquierieron, esto es, hecho un asco.

Se han dado otros casos, en los que la vivienda low cost se ubica en un edcedula habitabilidadificio de viviendas antiguo. Típicamente de dos o tres plantas y de fachada estrecha, ubicado en el centro histórico o cercano a él. En los casos en los que el inmueble dispone de suministro eléctrico y suministro de agua puede que tenga menos repercusión, siempre y cuando el comprador no tenga pensado hacer obras sobre la vivienda. Pero en el caso en que sí necesite dicho suministro, necesitará un Certificado de un técnico para obtener la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Segunda Ocupación. Lo que sucede a menudo es que este tipo de viviendas, más aún cuando tienen alrededor de cien años de antigüedad, acostumbran a no cumplir casi ningún requisito de los demandados en la normativa de habitabilidad para su caso, con lo que se hace necesario hacer alguna actuación para adecuarla.

Otro caso, con este tipo de piso antiguo, es que el comprador lo adquiera para  reformarlo de arriba a abajo, por lo que necesitará presentar un proyecto técnico en el ayuntamiento de turno. Dicho proyecto debe reflejar, entre otros tantos documentos, el cumplimiento de la normativa de habitabilidad aplicable. Puede darse el caso que la distribución que propone el cliente no se adecue a dicha normativa y que, el inmueble que adquirió, solo admite una o dos distribuciones posibles para justificar su cumplimiento. El problema en este caso reside en que, el cliente adquirió un inmueble con unas expectativas concretas, que se ven truncadas en el momento de legalizar las obras, con la consiguiente decepción.

Conclusiones y consejos

Todos ellos son casos similares, y se reducen  a una misma solución, tan fácil como efectiva, que no es otra informarse de todo previo a la compra del inmueble. Como ya hemos dicho en posts anteriores, puede sonar incluso muy evidente, pero no son pocos los casos que se dan de este tipo, y viéndolo desde la perspectiva del comprador es comprensible que, entre tantos parámetros a tener en cuenta para adquirir una vivienda, se sume además el de consultar o realizar todos estos trámites para obtener la información oportuna de la vivienda en cuestión, y pueda pasárseles alguna que otra gestión.

Por ello, es aconsejable apoyarse en técnicos, que puedan rápidamente realizar dicha consulta y aconsejar a los compradores sobre cómo operar según qué casos. Hemos de pensar que, en estos casos, en los que se adquieren viviendas a tan bajo coste, es porque se prevé un posterior desembolso mayor para la ejecución de obras. Por lo que, ya que de todos modos hay que contactar con algún técnico para la redacción del proyecto, mejor contactar con éste antes, y ya de paso nos ahorramos problemas, imprevistos, retrasos y sobrecostes innecesarios.