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3 años de Blog de Tecniat

3 años de Blog de Tecniat

Un buen momento para hacer balance

Han pasado ya más de tres años desde que en su día decidimos emprender nuestro particular camino en el mundo de la arquitectura técnica, como profesionales liberales. Una de las prioridades, para ese nuevo proyecto era, sin duda, crear un blog para la empresa.

Cómo empezó todo

Aunque tanto Vicent Abad como yo, ya trabajamos como Arquitectos Técnicos en una empresa constructora, este nuevo proyecto tenía en su día la ilusión por desarrollar nuevos aspectos de la profesión con los que no habíamos podido, hasta el momento, tener relación directa. Ambos estuvimos en la misma empresa constructora, y allí realizábamos trabajos en el campo de la jefatura de obra, con mucha dedicación a pie de obra, pero también con bastantes horas de oficina. Si bien Vicent se especializó a pie de obra, en mi caso, al tratarse de una empresa que trabajaba para la administración pública, me especialicé en el campo de la redacción de estudios de licitación, y pase de estar en obra, a estar prácticamente todo el tiempo en oficina

Los dos terminamos casi al mismo tiempo en esta empresa de Ontinyent, por lo que decidimos, como muchos otros técnicos, que era un buen momento para ampliar la formación y actualizarse en el campo técnico. Algo que, cuando tienes ya cierta estabilidad en una empresa, parece que cuesta más. Optamos por un máster de la Universidad Politécnica de Valencia, uno en Gestión de Edificación, y otro en Planificación y Gestión de obras de Ingeniería Civil.

Fue al finalizar el máster cuando surgió la idea de crear Tecniat. Si bien al principio la formábamos tres técnicos, el tercero abandonó el proyecto al cabo de algo menos de un año, pues era complicado compatibilizar el trabajo con sus estudios de Arquitectura, que en aquel momento realizaba.

Y ¿qué hemos escrito en este blog?

Sabíamos que tener un blog era importante, aunque más tarde entendimos por qué, y fue más tarde aún, cuando fuimos optimizando los posts, con el fin de posicionar la página con una estrategia concreta. No hay más que ver el primer post, para ver que efectivamente ha habido una evolución (creo que bastante positiva) tanto en la estructura del texto, como a nivel estético y formal.

Y este primer post, hablaba, como no, del entonces neonato Certificado Energético. Todos recordamos la polémica que se generó en su día, sobre todo en el entorno de los propietarios de viviendas, cuando se dijo que el dichoso certificado costaría unos trescientos euros. No sabemos en su día en qué se basaron para llegar a este número, pero lo que está claro es que está muy lejos de la realidad de hoy día.

Desde entonces hasta hoy, hemos intentado hablar de práticamente todo, en ocasiones dirigido a otros técnicos y otras dirigido al público en general. Fue el caso del post más compartido en Facebook, el relativo las funciones del Aparejador, algo que nos alegra sobremanera, pues este post no tenía otra intención que divulgar nuestras aptitudes de cara a las necesidades de la sociedad. aparejador ontinyent

Este éxito fue debido, muy probablemente, además de a ser una publicación donde defendemos nuestra profesión, al uso de Infografías. Habréis notado que, de un tiempo a esta parte, intentamos introducir infografias en todos nuestros posts. Esto es porque realmente es un buen medio para la difusión, además de que, al tratarse de contenido visual, es mucho más efectivo y práctico en redes sociales. Si además sumamos mi afición al diseño gráfico, resulta además llevadero, pues aunque lleve un tiempo hacerlo, disfruto con ello.

Otra infografía que tuvo muy buena acogida fue la relacionada con la Historia del Arquitecto Técnico. También relacionada con la profesión, y que toca un tema peliagudo en la misma, como es el de la denominación de la titulación.

Un post que dió la vuelta a todas las redes, fue uno que redacté para saciar mi propia curiosidad. Se trataba del origen de la palabra Hormigón, y del por qué de su peculiaridad en España. Hay que agradecer, en este sentido, la difusión de la red social de Aggregatte, pues puso a tope su maquinaria divulgativa para hacer llegar el post a todos los rincones. Nos llegaron bastantes propuestas para modificar algunos datos, sobre todo referentes a países suramericanos de habla hispana, donde nos matizaban su usos en sus respectivos países.

Pero también nos gusta aportar valor al público en general, o a aquellas personas a las que podamos solucionar algún problema. Es el caso de entradas como la referente a apertura de locales, como los 5 errores a evitar en la Apertura de un Local, o en el caso de la compra venta de viviendas y/o el campo de la reforma, con el post 10 consejos para reformar una vivienda antigua. Este también, por supuesto, con su infografía.apertura de negocios

¿Y por qué tanta defensa de la profesión?

Estos tres años en Tecniat, nos han hecho ver nuestra profesión desde un prisma muy distinto al que puedas tener trabajando como jefe de obra en una constructora. En este sentido, el hecho de desarrollar la profesión como liberal, ha hecho que nos demos de morros contra la concepción que tiene de nosotros la sociedad en general.

Ya no es tan solo un tema de la crisis del ladrillo, que suena ya hasta algo antiguo, sino cómo ésta nos ha dado un bofetón para espabilarnos y hacernos ver, cara a cara, cuál es nuestro reflejo en la sociedad. Y la imagen no es muy alentadora. Se valora muy poco nuestro trabajo, probablemente por un tema que últimamente vemos bastante en las redes, y no es otroque el de no haber sabido vendernos mejor. Ya Enrique Alario lo comenta en uno de sus OnSite Podcasts, donde decía que no podemos resignarnos a hacer un trabajo solo porque lo exige la ley, hemos de crear otro tipo de necesidades en nuestros clientes.

Y todas estas actuaciones, encaminadas a mejorar la imagen de la profesión, a hacernos visibles a la sociedad, y a crear una marca única e inconfundible del Aparejador, se puede resumir en una sola palabra: Marketing. Almudena Gancedo lo explica perfectamente en esta entrada de su blog. Qué duda cabe que es un asunto a resolver, y en el que todos hemos de poner nuestro granito de arena, más allá de las obligaciones de las instituciones que nos representan, y de las que tanto solemos quejarnos.

¿Y a qué nos hemos dedicado?

Pues, como se suele decir hoy en día, nos hemos dedicado “a lo que nos han dejado”. Si bien sí decidimos en su día dónde enfocar nuestros servicios, también ha sido la demanda quien ha ido regulando nuestra oferta de servicios. Por una parte, teníamos claro que queríamos aprovechar todo nuestro conocimiento que adquirimos a pie de obra, y aquello en lo que nos especializamos en su día, como fue la redacción de Estudios de Licitación.

Pero también éramos conscientes de la necesidad de formarnos en temas específicos de nuestra profesión, y nos decantamos por la Redacción de Proyectos de Reforma, la adecuación de locales para la Apertura de Actividades

También es cierto, y es algo que creemos a pies juntillas, que cualquier aspecto de la profesión del Arquitecto Técnico o cualquier faceta a desarrollar, ha de pasar necesariamente por experiencia a pie de obra. Cualquier peritaje, estudio de proyecto, valoración, certificado, informe, dictamen, requiere de conocimiento de la realidad de la obra, que sólo se consigue habiendo ejercido como jefe de obra. Es una afirmación que entiendo que resulta dura para los recién egresados de los últimos años, pues siquiera han podido hacer ni el proyecto  final en una constructora, habida cuenta del panorama contemporáneo.

Y ¿cómo hemos trabajado?

Pues al igual que en el epígrafe anterior, “como hemos podido”. Bromas a parte, lo que teníamos claro, al empezar, es que no nos podíamos permitir el alquiler de un local abierto al público, por lo que decidimos trabajar desdes nuestras casas, como lo hacen la mayoría de profesionales liberales del sector.

Pero al poco de empezar con Tecniat, nos propusieron acceder a formar parte de la Asociación de Emprendedores Rurales, una asociación sin ánimo de lucro, que fomenta el emprendimiento en los pueblos y zonas rurales. Nos pareció un propósito estupendo, y desde entonces trabajamos con ellos para fomentar, en la medida de lo posible, el espíritu emprendedor en nuestra zona, y ampliar las relaciones con profesionales de otros sectores, para apoyarnos mutuamente.

Fue entonces cuando conocimos el concepto de Coworking, es decir, un espacio de trabajo, a bajo coste, y donde compartimos puestos de trabajo con otros emprendedores, o freelancers. Varios días a la semana trabajamos desde el coworking de Ontinyent, y es otra forma de trabajo que nos encantó.

En resumen: Gracias a todos los lectores del Blog

Pues esto ha sido lo que os hemos querido contar en este post especial. Queríamos acercarnos un poco más a vosotros, contaros nuestra experiencia en estos años, pero sobretodo, agradecer a todo aquel que le ha dedicado unos minutos de su vida a leer nuestros artículos.

Los que os dediquéis también a estos menesteres de la escritura en blogs, sabéis que es algo costoso que requiere de su tiempo y esfuerzo, por ello es de agradecer cuando hay tan buena acogida


Cómo permanecer al día como Arquitecto Técnico

Cómo permanecer al día como Arquitecto Técnico

Continuos cambios hacen inevitable la formación continua para el Arquitecto Técnico

Y para casi todas las profesiones, pues la mayoría se desarrollan en un contexto común, y cada una de ellas en un contexto específico, ambos continuamente cambiantes. En el caso del Arquitecto Técnico , además, es evidente que la famosa crisis del ladrillo, pese a sus devastadoras consecuencias en el panorama laboral, devino en el perfecto revulsivo para un sector que, hacía ya años, se quedó estancado en muchos aspectos.

Si a todo esto sumamos, además, el impacto creciente de las redes sociales y el entorno 2.0 en general, se genera un nuevo escenario que muy pocos podrían haber imaginado seis o siete años atrás.

Para colmo, y esto no es algo nuevo ni mucho menos, sabemos que nuestro trabajo, como otros, se desarrolla bajo el paraguas de una inmensa y compleja legislación que cambia, se amplia y se modifica a un ritmo muchas veces mayor al que nos gustaría. Por todo ello, es necesario conocer aquellos canales que nos permitan estar al día en todos estos aspectos, y no vernos de repente obsoletos, frente a una realidad cada día más exigente.

arquitecto ontinyent

1. ACTUALIZARSE EN EL ENTORNO NORMATIVO 

Es seguramente el principal aspecto en nuestra profesión, la de Arquitecto Técnico, y por tanto es de vital importancia estar en permanente contacto con los cambios o ampliaciones que se dan. Para ello, consideramos que los siguientes puntos son clave:

  • Estar colegiado
  • Fue una de las principales ventajas que advertimos al empezar a ejercer la profesión como liberal. No solo por la remisión de avisos de cambios normativos o previsiones de cambio, sino porque, en muchas ocasiones, además, aportan pequeños resúmenes o dossiers explicativos y aclaratorios acerca de las novedades producidas. Habida cuenta de la complejidad de muchas de ellas, es de agradecer este tipo de documentos.

    Así mismo, sabemos que tenemos un servicio de atención al colegiado dónde podremos trasladar nuestras consultas en cuanto a temas técnicos de aplicación de esta legislación. Además, por supuesto, se encuentra el aspecto formativo, del que hablaremos más adelante.

  • Consulta de páginas oficiales

Esta claro que consultar blogs de compañeros siempre puede resultar provechoso para contrastar puntos de vista, o metodologías, pero para el aspecto normativo es siempre preferible contrastar la información en las respectivas páginas del estamento en concreto que promueve o gestiona el documento normativo.

En este sentido, sin duda una de las principales páginas para un Arquitecto Técnico será la relativa al Código Técnico de la Edificación Muy recomendable además, seguirlos en Facebook y Twitter, lo que nos permitirá conocer las novedades lo antes posible, sin tener que chequear periódicamente la web.

código tecnico edificación

Y aunque el CTE es sin duda de vital importancia para el Aparejador, también lo será el resto de normativa dependiente de organismos autonómicos, y por supuesto, las ordenanzas municipales. El alcance de dichos documentos vendrá determinado por nuestro ámbito de actuación. Por lo que tendremos que saber dónde consultar cada uno de los aspectos en función de su temática y ubicación. Un ejemplo de ello sería, en la Comunidad Valenciana, si necesitamos información acerca de la legislación ambiental, acudiremos a la Conselleria de Agricultura, Medio Ambiente, Cambio Climático y Desarrollo Rural. Si necesitamos una consulta acerca de urbanismo en nuestra ciudad, pues nos dirigiremos a su respectivo apartado en la web municipal, en nuestro caso, la página de Urbanismo del Ajuntament d’Ontinyent

  • Foros, grupos y/o comunidades de debate
  • Una de las grandes ventajas de muchas de las redes sociales, o al menos de las más importantes, es la oportunidad de crear, unirse y participar en grupos de debate. Puesto que cada grupo se asocia a una temática concreta, podremos tener la oportunidad de conocer cambios normativos por la incursión de algún compañero en este sentido.

    Como se indica en el apartado anterior, esta información siempre es conveniente que se contraste a través de los medios oficiales correspondientes. Aún así, la opción de los grupos o comunidades es una buena forma de estar alerta de los cambios, además de contrastar puntos de vista acerca de interpretaciones o formas de aplicación. 

    2. ACTUALIZACIÓN TECNOLÓGICA

    aparejador qué esEn el ámbito de la tecnología aplicable, en nuestro caso hablaremos concretamente del ámbito del software informático y apps. Sabemos que es un campo amplísimo y con un crecimiento exponencial. Deberemos identificar nuestro campo de actuación y focalizar en los programas que solemos utilizar, o investigar qué nuevo software nos podría ser de utilidad para la especialidad sobre la que desarrollamos nuestra profesión, pues, como sabemos, existen muchas ramas por las nos podemos decantar. Pero sin duda, si existe una revolución tecnológica en el ámbito de la arquitectura, ésta es la originada por el Building Information Modeling (BIM).

    Por todo ello, algunos canales de actualización importantes, a nuestro juicio, serán los siguientes:

  • Consulta de páginas especializadas
  • Uno de los referentes en el campo del BIM es Alberto Cerdán, Arquitecto Técnico, Consultor Revit y propietario del blog Acercas. En él, encontraremos entradas acerca de la actualidad del mundo BIM, trucos para el uso de Revit, enlaces a otras plataformas especializadas e información de los cursos de formación.
  • Si lo que nos interesa es el software de gestión de proyectos, existen distintas alternativas que devienen, hoy en día, en una de las principales novedades tecnológicas, en este caso en lo referido al software en la nube. Tal sería el caso de aplicaciones on-line como Brick-Control, que ofrece distintas soluciones en función del perfil del usuario. Es posible suscribirse de forma gratuita y recibir toda la información necesaria acerca de la aplicación. En el campo de software de gestión de empresas constructoras, podemos encontrar soluciones como Darby, un programa que se presenta con una oferta de tres niveles de usuarios, y que representa una solución integral para pequeñas y medianas empresas constructoras
  • El Blog de Enrique Alario. En el blog de este famoso Arquitecto Técnico, encontraremos artículos de divulgación técnica, pero además es una interesante plataforma para conocer el avance de nuevas app’s del sector de la construcción. Enrique trata de permanecer a la última en este campo, y lo comparte ya sea en el formato de post tradicional, o mediante su OnSite Podcast.proyecto de actividad
  • En el Blog de Víctor Yepes, profesor titular de la Universidad Politécnica de Valencia, de Innovación en la Construcción, encontramos un espacio perfecto para conocer, de primera mano, el estado de la tecnología en el campo de la construcción, además de curiosidades acerca de empresas que han basado su éxito en la innovación y la diferenciación. Este blog sirve, además, como herramienta de comunicación de la asignatura “Gestión de la Innovación en el Sector de la Construcción” del Máster en Planificación y Gestión en Ingeniería Civil de la Universidad Politécnica de Valencia.

  • Formación

En todos los aspectos, la formación debe estar presente, ya sea en el ámbito normativo, en el eminentemente técnico, en el tecnológico que trataremos ahora, o en el entorno 2.0 que trataremos en el último punto. En concreto para el aspecto del software que utilizamos, es interesante la formación, de cualquier tipo, en el sentido en que agilizará el aprendizaje. Si bien el aprendizaje autodidacta es también útil, tener un programa y una guía para conocer la herramienta siempre será más eficiente.

En este aspecto, cabe abrir la mente y no pensar solamente en ofertas de Universidades o colegios. Pensemos que Internet ha democratizado de alguna manera la enseñanza, digamos, no oficial, y se presenta como una plataforma igual de válida para ello. Veamos, pues, algunas herramientas y sitios dónde encontrar formación disponible dónde actualizar y ampliar conocimientos:

  • Cursos y Jornadas en Colegios. Lo hemos comentado en el primer apartado de la entrada. Desde los colegios tenemos entrada directa a formación en cuanto a nuevas herramientas como a aplicación de nueva normativa, o simplemente actualización de metodología de trabajo. Generalmente se tratan de cursos presenciales, mediante los que se puede obtener una acreditación o certificado de aprovechamiento del curso.
  • Plataforma Activatie. La formación fue uno de los tres estandartes que abanderaban, hace ya prácticamente un año, el estreno de la plataforma, conjuntamente con las ofertas de trabajo y el catálogo de publicaciones. Activatie ofrece formación tanto para los colegiados en los colegios asociados al proyecto, como para el resto, con ventajas para los colegiados.
  • Formación Complementaria Universitaria. La universidad constituye el elemento fundamental en la formación de profesionales. Por ello, ya sea desde un Máster oficial, o mediante cursos temáticos, accederemos a formación reglada y con la acreditación de la Universidad. Como ejemplo de ello, disponemos del Centro de Formación Permanente, de la Universidad Politécnica de Valencia, dónde encontramos multitud de actos formativos de varias duraciones, divididos por temáticas, con formatos tanto presenciales como on-line.tutellus
  • Cursos de la Fundación Laboral de la Construcción. En este aparatado, se incluyen actividades formativas destinadas a todos los perfiles que se incluyen en el proceso de la construcción. No se trata solamente de cursos para técnicos, sino que además, disponen de cursos para operarios y profesionales de la construcción. También con pluralidad en la modalidad del curso: presencial, on-line, a distancia o mixto.
  • Plataformas generalistas de formación on-line. Si bien en los puntos anteriores hablamos de puntos específicos de formación para Arquitectos Técnicos o profesionales de la construcción, existen multitud de soluciones on-line que ofrecen formación de toda índole. Son además, plataformas muy versátiles dónde usuarios pueden, a la vez, ser profesores en unos cursos y alumnos en otros. Tutellus es un buen ejemplo de ello.

3. ACTUALIZACIÓN EN EL ENTORNO 2.0 

Lo hemos dicho al inicio del post, la gestión de Redes Sociales, y de la página web corporativa es ya un trabajo más del Aparejador, o de cualquier otro trabajador liberal. Se dice que desde el momento en que ejercemos como autónomos, pasamos a ser, además de técnicos, gerentes, administrativos y comerciales. Pues bien, de un tiempo a esta parte somos, también, community managers y gestores del blog.

Si en los aspectos anteriores nos movemos en escenarios cambiantes, éste es, si cabe, el más cambiante de todos.

Conviene ser consciente de la importancia que tiene el hecho de focalizar y hacer eficiente nuestra gestión, para rentabilizar las horas que dediquemos a estos menesteres. Para ello, existen distintas formas de ampliar y actualizar conocimientos acerca de la redacción de blogs y gestión de RRSS.

  • Blogs y cuentas de RRSS a tener en cuenta

  • El blog de Vilma NúnezEs probablemente una de las bloggers más influyentes de España. Siguiendo su blog y sus redes sociales, podremos mejorar y actualizar aspectos del marketing digital y optimización del contenido en blogs. Además, encontraremos libros, cursos y recursos tanto gratuitos como de pago, que tratan los temas mencionados.
  • Trecebits. Es una de las webs de mayor éxito en la temática socialmedia. En ella encontraremos artículos para mejorar nuestra estrategia en sociamedia, así como tendremos la oportunidad de estar a la última en los cambios que se producen en este entorno, que como hemos apuntado, no son pocos.
  • La web de Maider Tomasena, copywriter web. El copywriting es una de las tareas más complejas cuando se elabora una página web. Tener a mano consejos, o incluso contratar sus servicios en casos puntuales, pueden hacer que mejoren nuestras conversiones de visitas a ventas. Algo tremendamente difícil, pero necesario.aparejador ivan
  • Aparejador Ivan. Ivan Caamaño es un Arquitecto Técnico que se ha especializado en la creación de páginas web y en la formación de estos entornos. En su página web encontramos desde noticias sobre tecnología, hasta cursos, libros y demás recursos. El hecho de que su autor sea Aparejador, la hace muy recomendable, pues conoce de primera mano nuestras necesidades.

4. CONCLUSIONES Y CONSEJOS 

Como hemos visto, no son pocos los aspectos a tener en cuenta para no quedarnos oxidados. Por ello, conviene ser lo más disciplinado y ordenado posible para gestionar toda esta información. Puesto que hemos visto multitud de enlaces y referencias web, es interesante tener todo bien oganizado en nuestro navegador, para poder acceder a dicha información sin perder demasiado tiempo. Para esto usamos los marcadores del navegador. En estos enlaces incluimos las instrucciones básicas para la creación de carpetas, según el navegador: Google ChromeMozillaInternet Explore 9

Así mismo, la suscripción a boletines informativos puede sernos muy útil para evitar un chequeo continuo, pero en este caso también hay que ser críticos y selectivos, para no saturar nuestro correo con estas notificaciones.

Finalmente y, a modo de reflexión, vemos que Internet nos mantiene en contacto a técnicos y demás profesionales de todos los campos, lo que facilita la comunicación y nos permite conocer las noticias y novedades del sector. Pero no olvidemos que también tenemos la opción de vernos en persona y charlar entre profesionales. Tendremos igualmente ese intercambio de información y, además, reforzaremos lazos entre compañeros. Así que coger el teléfono y quedar con algún antiguo compañero de facultad es otra forma, y además muy sana, de permanecer actualizado, en todos los sentidos.


BIM en pequeños Proyectos. Parte I

BIM en pequeños Proyectos. Parte I

Hoy os traemos una infografía que muestra, cómo, a pesar de la creencia que existe de que la metodología BIM es útil solamente en grandes proyectos de obras, se puede aplicar a pequeños proyectos, como la reforma integral de una vivienda unifamiliar, o cualquier otro de entidad similar.

Hemos querido abordar un total de 14 puntos, que desarrollamos en dos Volúmenes, distribuidos de la siguiente forma:

Volumen I:

  1. Visión 3D del proyecto
  2. Modelado de condiciones existentes
  3. Modelado de estructura
  4. Modelado de instalaciones
  5. Coordinación espacial
  6. Aumentando el desarrollo del modelo
  7. Análisis lumínicos y de sombras
  8. Planificación de fases (Modelado 4D)
  9. Documentación gráfica de obra

Volumen II

  1. Gestión de cambios
  2. Interoperabilidad con planos CAD vinculados
  3. Comprobación de mediciones
  4. Opciones de diseño
  5. Justificación de normativa

Aquí os dejamos con la primera infografía. Ya sabéis, para cualquier propuesta y/o apreciación, tenéis a vuestra disposición los comentarios.

bim en pequeños proyectos


10 tips para la reforma de una vivienda antigua

10 tips para la reforma de una vivienda antigua

El correcto control de ejecución de las obras de reforma como garantía de éxito.

Estamos viendo como, día a día, es más habitual en el proceso de compra venta de viviendas, la adquisición por parte de los compradores, de inmuebles antiguos, a un coste más que razonable, con la intención de realizar una reforma integral. Ésta es una opción muy aconsejable para tener tu vivienda a tu gusto, y sin excederse en el presupuesto, a diferencia de como sucedía años atrás con los sobredimensionados precios a los que se vendían viviendas de renta libre, que, aunque te ofrecían cambios y adecuaciones de la distribución, después estaba más que pagado con los costes que se imputaban en concepto de mejoras y adaptaciones.

Todos sabemos que ahora los tiempos han cambiado, que la compra de vivienda no responde al proceso impulsivo que se producía durante los años de la burbuja y que, ahora, se puede exigir una mayor calidad a mucho menor precio. Es por tanto, hoy en día, un buen momento para la realización de estos proyectos y efectuar esta inversión que, usualmente, y para la mayoría de la población, se produce una sola vez en la vida.

reforma integral ontinyent

Veamos pues cómo hemos desarrollado los 10 puntos en los que hemos intentado abordar los aspectos esenciales y, en definitiva, los puntos clave para llevar a cabo el proceso de la forma más sostenible y aconsejable:

#1 Asesórate antes de comprar

Es sin duda el punto de partida. Quizá en algunos casos, el cliente ya dispone de una vivienda, por ser de un familiar, por un permuta o por el motivo que sea. Pero en el caso en el que aún no se haya adquirido el inmueble, es muy aconsejable informarse, a priori, de las cargas, gravámenes, información de ubicación y demás pormenores que pesarán sobre la vivienda.

aparejador ontinyentSe trata, en la mayoría de casos, de información públicamente accesible, y que deberemos solicitar, con referencia catastral en mano, en las oficinas catastrales y dependencias municipales que proveerán dicha información. En este sentido, la nota simple es el medio más eficaz para conocer las cargas y gravámenes de la vivienda. Pero además, es conveniente conocer su situación en cuanto a suministros públicos y ubicación  dentro del planeamento, punto de que desarrollaremos a continuación.

Teniendo en cuenta que para la realización de la reforma es necesario contratar a los técnicos competentes, no es mala idea empezar a apoyarse en ellos para recabar dicha información. En muchos casos, el cliente no está relacionado o familiarizado con este tipo de gestiones, y los técnicos estamos acostumbrados a trabajar en esos entornos, por lo que, ya en esta fase preliminar, es importante ponerse en contacto con ellos y dejarse asesorar.

#2Existe un Planeamiento Urbanístico que cumplir

Como decíamos en el punto anterior, uno de los condicionantes para la ejecución de obra es el planeamiento urbanísitco. Ya comentamos en un post anterior cuáles pueden ser las indeseables consecuencias de no informarse previamente de las actuaciones que permite el planeamiento sobre el área en concreto dónde se actúa.view-empire-1000246_640

Hay que tener en cuenta, además, que en muchos de los casos, las viviendas antiguas se ubican en los cascos históricos de las ciudades, y son, usualmente, viviendas unifamiliares adosadas, de dos, tres o cuatro plantas. Normalmente la normativa urbanística del centro histórico de las ciudades es distinta del resto del casco urbano, por lo que es imprescindible comprobar cuáles son los parámetros definitorios de la actuación permitida, para comprobar que efectivamente se puede adecuar a nuestra necesidades.

Con solo hacer esta comprobación, que puede hacerse en un solo día, y por supuesto asesorados por nuestro técnico para ahorrarnos más tiempo, previo a la compra del inmueble, evitaremos contratiempos posteriores. En cualquier caso, el comprador siempre podrá informarse contactando con los técnicos municipales que, una vez expuesto el caso, les podrán dar indicaciones de los extremos a los que se enfrenta en una determinada ubicación.

#3Establece un presupuesto en base a tus necesidades

Esta es la pregunta del millón. En muchas ocasiones el cliente pregunta: “¿Qué vale una reforma integral?” Es una pregunta con una respuesta lo suficientemente compleja como no poder contestar con una simple cifra. De todos modos, sí que podemos desgranar un poco más cuales son los costes derivados de unas obras de reforma, de manera que podamos ir acercándonos progresivamente a esa gran incógnita que es, en este punto de partida, lo que necesitamos saber para empezar o no con el proyecto.

A grandes rasgos, los costos a los que hará frente el promotor serán:

  • La compra del inmueble antiguo, en caso de no disponer de él, con sus costes asociados (coste de compra, notaría, etc)
  • Honorarios facultativos de redacción de proyecto y dirección de las obras.
  • Tasas e impuestos derivados de la ejecución de obras (Licencia de Obras e Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras)
  • Coste propio de la construcción, en base al presupuesto del constructor.
  • Coste de posibles ensayos y/o catas.

La suma de todas las cifras que representan cada uno de los puntos, nos dará ese número final que buscamos. Todo ello viene condicionado por la envergadura y calidades de la obra que vayamos a ejecutar, y por tanto, el presupuesto del constructor será, a parte del grueso del presupuesto global, el indicador para conocer las tasas e impuestos, puesto que éstos, usualmente, se calculan en base a un porcentaje del presupuesto de ejecución material.

#4Contrasta presupuestos a todos los niveles

Visto que,efectivamente, hay un trabajo importante previo a la ejecución de las obras, conviene conocer el coste de éstas también antes de iniciar el primer movimiento. Así que, para ello, debemos solicitar presupuestos en base a nuestras necesidades.

obras en ontinyentDado que llegado a este punto, ya sabemos cuáles son los puntos básicos que generarán un coste en nuestra reforma, deberemos acudir a los profesionales que nos resuelvan cada uno de estos puntos, es decir, para los honorarios facultativos, nos dirigiremos a Arquitectos o Arquitectos Técnicos, para que nos preparen una valoración de sus servicios. Del mismo modo, hablaremos con diversos constructores para que nos preparen una primera valoración de los costes de la construcción. Con estos primeros números, averiguaremos el coste de las tasas derivadas. En función del tipo de obra, además, comprobaremos con los Técnicos si será necesaria la ejecución de catas y/o ensayos, para poder valorarlos por medio de los laboratorios de control, que serán quienes realicen dicha labor.

Lógicamente, este proceso tiene un plazo que debemos tener en cuenta, y que debemos emplear para asegurarnos que escogemos la mejora opción. Por ello, para la elección del constructor por ejemplo, hemos de hacer una comparativa, como se indica en este epígrafe “a todos los niveles”, es decir, es importante que no nos fijemos solo en el factor económico. La decisión es conveniente que derive de una confluencia de parámetros como son, a parte del precio, la experiencia del constructor en el campo de las reformas, la recomendación de un constructor por parte de alguna persona de confianza, o por parte de los técnicos que hemos contratado, etc. Esto es muy importante, puesto que sólo yendo al factor precio, podemos encontrarnos con alguna que otra sorpresa. Pensemos que esta obra la haremos  probablemente una vez en la vida, y conviene que quién la ejecute tenga un mínimo de calidad y profesionalidad.

#5Conoce toda la documentación proyectual y requisitos legales

Visto ya de forma general los puntos a tener en cuenta para establecer un precio, podemos pasar a desgranar cada uno de ellos. En este epígrafe desglosamos lo referente al proyecto de obra y la ejecución de las obras, a nivel facultativo. Como técnicos de obras, tenemos la obligación de informar al promotor de cuáles van a ser los trámites y documentos que se generarán de la realización de la reforma.

En muchas ocasiones, puesto que el cliente no está relacionado con el campo de la arquitectura y la construcción, se puede sorprender del volumen documental con el que se va a encontrar, por lo que conocer de antemano los documentos que formarán parte del proyecto será importante para valorar los tiempos y el trabajo empleado en los honorarios. Los documentos principales del proyecto serán:

  • Memoria justificativa y constructiva + anejos justificativos
  • Pliego de Condiciones
  • Estudio Básico de Seguridad y Salud
  • Plan de Control de Calidad
  • Plan de Gestión de Residuos (firmado por el promotor)
  • Presupuesto y Mediciones
  • Planos

Como se indica, el Plan de Gestión de Residuos será un documento que, aunque es redactado por los técnicos, es firmado por el promotor, como productor de los residuos. Además, cuando en la ejecución de las obras, existe más de un constructor o un constructor y al menos un trabajador autónomo, será necesaria la legalización de la Coordinación de la Seguridad y Salud en fase de ejecución.

#6Piensa en posibles actuaciones posteriores

Ya tenemos la idea general de la reforma, y ya hemos hablado con varios técnicos y varias empresas constructoras. Ahora es el momento de concretar la actuación. Es probablemente el punto más complejo del proceso, pues vamos a transformar esas ideas iniciales, en soluciones reales y concretas. Para ello, es conveniente tener varias premisas claras:

  • Existe una normativa de habitabilidad que condicionará la distribución de la vivienda, entre otras cosas.
  • Es importante escuchar los consejos del técnico redactor, pues tiene experiencia en estos casos y puede encontrar una solución de una forma más rápida. Y esto no significa que siempre será mejor su propuesta, pero es importante escucharlas
  • Piensa en posibles futuras ampliaciones, de forma que las soluciones constructivas que se aporten faciliten una intervención ulterior.

presupuesto-01Hemos hecho hincapié en este último punto pues lo consideramos esencial, para que la reforma se ejecute de la forma más eficiente posible, y que si bien ya hemos comentado varias veces que lo usual es realizar este tipo de obras completas de reforma una sola vez, también lo es la realización de pequeñas obras puntuales de ampliación o reforma parcial.

#7Intenta tomar la mayoría de las decisiones antes de iniciar las obras

Es sumamente complicado decidir todo antes de ponerse manos a la obra, pero cuando menos es importante tomar la mayoría de las decisiones previo al inicio de las obras. Como hemos apuntado más arriba, en el proyecto se van a justificar, según una serie de normativa, las soluciones aportadas en cuanto a materiales y sistemas constructivos. Si tenemos claro al inicio cuáles van a ser los materiales, menos cambios se introducirán durante la ejecución de la obra y mejor fluirá el avance de la misma.

Algo tan simple como desplazar un tabique 10 cm de la posición proyectual, puede incurrir en un incumplimiento normativo en términos de habitabilidad. Esto sería un caso extremo, pero es un ejemplo de lo que suponen los cambios “in situ” durante la ejecución de los trabajos.

#8Sé coherente en la elección de materiales

El título puede tener varias interpretaciones, pero cuando hablamos de calidades de materiales, nos referimos no solo a su vertiente estética, sino a la calidad intrínseca del propio elemento. Es posible que, hoy en día, tras la vorágine de empresas de venta de muebles y accesorios de diseño, que venden un bonito diseño a un precio de un producto de calidad, pero que no dispone de tal calidad, nos veamos afectados por este concepto y después no llevemos a la práctica la actuación más adecuada.

materiales reformaEs normal que al promotor le interese poco, hasta cierto punto y depende de promotores, los materiales de aquello que no se ve. Pero igual de importante es el alicatado de un paramento, como su tabique soporte, o el material de agarre del mismo. De nada sirve disponer de un buen alicatado de gres rectificado de 33,3 x 100 cm, de diseño, puesto en obra por el mejor de los alicatadores, si después queremos rascar unos euros en el material de agarre. No tiene sentido.

#9Piensa en el Ahorro Energético

El que más y el que menos ha oído hablar de la Eficiencia Energética, y por por supuesto a todos les suena ya el famoso Certificado Energético. Sabemos que hasta el día de hoy, no se ha estado construyendo con unos niveles de sostenibilidad adecuados a la demanda actual europea. La normativa va cambiando y adecuándose a este nuevo entorno, pero a pesar de ello, es posible llegar un poco más lejos.

certificado energéticoReiterándonos una vez más, en la idea de que ésta va a ser con probabilidad una intervención única en la vida de una persona, hemos de pensar en el largo plazo. Muchas personas cuando oyen hablar de sostenibilidad en la edificación o eficiencia energética de un inmueble, les viene rápidamente a la cabeza los acristalamientos y los aislamientos de fachada. Este concepto, así de forma aislada, no es que sea incorrecto, pero sí incompleto, pues donde mayores ahorros podremos producir en una vivienda será en las instalaciones.

No obstante, este concepto de diseño se debe tener en cuenta como un todo, y habida cuenta el ahorro que se puede producir en los consumos de la vivienda a largo plazo, va a ser muy conveniente invertir algo más en esta fase, para poder verse en un futuro dicha inversión amortizada y empezar a tener un ahorro efectivo.

#10El Control de Ejecución de Obra es la pieza fundamental

Hemos dejado este punto para el final puesto que consideramos que se trata de una actividad que permanecerá durante toda la obra, y que condicionará el posterior comportamiento de la vivienda y su mantenimiento.

Hemos hablado de los materiales, y de la calidad de éstos, así como de la colocación de los mismos. Además, hemos visto cómo al inicio de todo el proceso, redactamos un conjunto de documentos que forman el proyecto de obras, y que justifican todo el marco normativo en el que se desarrollarán las obras. Pues bien, la Dirección de la Ejecución de la Obra es una actividad esencial que conjuga todos estos puntos, es decir, el control de los materiales en cuanto a calidades y a adecuación al proyecto, el control de la ejecución de las unidades conforme a la correcta práctica constructiva y a las especificaciones de proyecto, así como la interacción entre los distintos elementos en términos de calidad constructiva.

Todo este procedimiento que es llevado a cabo por el Arquitecto Técnico de las obras, es el proceso que conferirá la calidad al elemento final. Más allá de aspectos de diseño o estéticos, con una correcta dirección de la ejecución obtendremos un producto final bueno, durable, fiable y según lo proyectado.

INFOGRAFÍA

Reforma vivienda Ontinyent


Evolución de las Licitaciones entre enero y agosto

Evolución de las Licitaciones entre enero y agosto

Con la publicación de los importes licitados hasta el mes de Agosto, hemos realizado una pequeña comparativa entre el mismo periodo del pasado año. Una de las principales conclusiones sería el aumento de las licitación en un 30%, gracias al aumento del 50% en las licitaciones de Obra Pública. Por el contrario, la licitación en edificación cae en un 8,20 % con respecto al año pasado.

En los gráficos se comprueba, además, como en edificación, pese a tener una tendencia a la baja respecto el año anterior, en los meses preelectorales repunta, ascenciendo hasta su máximo valor en el mes de mayo, como suele venir siendo habitual. Del mismo modo, son los meses de agosto los que registran usualmente los valores mínimos del periodo.

En la siguiente infografía tenéis todos los detalles.

COMPARATIVA LICITACIONES ENTRE 2014 / 2015

Fuente: SEOPAN

memorias técnicas licitaciones


El conflicto del diseminado de Ontinyent y el Proyecto de Legalizacion

El conflicto del diseminado de Ontinyent y el Proyecto de Legalizacion

El Proyecto de Legalizacion como parte de la solución

En la ciudad de Ontinyent, en la provincia de Valencia, dónde realizamos muchos de nuestros trabajos, existía desde hace años, una cierta problemática para el control de la construcción en el área del diseminado. Veremos cómo evolucionó el problema y cómo el Proyecto de Legalizacion entró en juego.

Tradicionalmente, en esta ciudad de alrededor de 37 mil habitantes, muchas familias tienen, además de su vivienda habitual, una casa de campo como segunda residencia. En muchos casos, han sido edificaciones construidas sobre parcelas de terreno agrícola, dónde antiguamente existía una explotación, pero que en la actualidad únicamente sirve de parcela a una edificación principal, usualmente una vivienda de una o dos plantas, con pérgola y en muchas ocasiones con piscina.

Una fase de crecimiento sin control

Si bien en un principio, todos estos terrenos de explotación agraria disponían de una pequeña edificación para el almacenaje de aperos y utillaje, propio de las labores de labranza y cultivo, conforme fue aumentando este afán por pasar los meses de estío en el campo, dichas edificaciones se fueron ampliando, en la mayoría de casos, si no todos, de manera ilegal, sin las preceptivas licencias de obras y en terreno no urbanizable.

No en pocos casos, además, eran los propios propietarios de las parcelas quienes realizaban las construcciones. En este caso además de incurrir en ilegalidad por ausencia de licencia, se realizaban trabajos sin siquiera estar dado de alta en la seguridad social ni, por supuesto, en el epígrafe correspondiente en hacienda.

La definición del problema

El panorama generado, tras la construcción indiscriminada en terrenos no urbanizables del extrarradio de la ciudad, desde los años 70 hasta ya entrado el nuevo siglo, era, como poco, impactante. Si bien en el inicio de estas actividades constructivas se entendía esta edificación como segunda residencia, en la última etapa de su crecimiento, y ya inmersos y espoleados por la famosa burbuja inmobiliaria, fueron muchos los que decidieron que esta casa de campo fuese primera y, en muchas ocasiones además, única vivienda.

legalización chalet

La tipología constructiva del edificio fue variando y aumentando en calidad desde las iniciales pequeñas ampliaciones de la casa de aperos inicial, hasta la demolición de éstas y construcción de grandes viviendas con las mejores calidades y servicios, habida cuenta lo dicho en referencia a la intención de que fuese ésta la primera y única vivienda del núcleo familiar en cuestión.

Como es lógico, y tras años de descontrol, el intento del ayuntamiento por regularizar la situación de estas construcciones ilegales fue el detonante para que se iniciasen las primeras órdenes de derribo de cuatro viviendas unifamiliares. Todo ello consecuencia de la aprobación en pleno de la caducidad de 61 expedientes iniciados entre los años 2004 y 2007. La Fiscalía de Medio Ambiente ya advirtió al ayuntamiento que no dejara prescribir las infracciones (*), pues podría caer en un posible delito de prevaricación.

El inicio de la solución

Como es lógico, la población en general no advirtió el inicio de las órdenes de derribo como un atisbo de solución al probrema, sino más bien, un agravante al conflicto inicial.

Por ello, la solución pasaba por ordenar urbanísticamente el territorio afectado, y dotar de soluciones legales para regularizar las viviendas existentes, sin incurrir en demoliciones masivas. Eso sí, dicha nueva ordenación debería, además, impedir que continúe la proliferación de edificaciones ilegales en la zona de campo del término municipal de Ontinyent.

Por ello, desde 2011 hasta ahora, se vienen sucediendo las diversas aprobaciones definitivas de los planes parciales que se engloban dentro del los llamados Planes Parciales del Suelo Residencial Extensivo. Estos planes parciales incluyen la regulación específica por zonas, aplicable a cada parcela, en materia urbanística así como los límites impuestos a las actuaciones de edificación en dichas parcelas.

El Proyecto de Legalización como parte de la solución

Recientemente, la Conselleria de Territori admitió las variaciones propuestas por el Ayuntamiento de Ontinyent para la modificación de la ley urbanística valenciana, las cuales proponían mejoras que permitieran solucionar definitivamente la problemática de la construcción de chalets, dentro del marco de la legalidad. Por ello, una de las medidas aprobadas fue una importante rebaja en la sanción impuesta a los inmuebles expedientados, que les permite pagar solamente el 6% del importe de la sanción, siempre y cuando se inicien los trámites para la regularización de las obras iniciadas o terminadas.

Dentro de este proceso de regularización entra el Proyecto de Legalización. Dicho proyecto de legalización se tramita conjuntamente con la licencia de obras, y en él se reflejarán las características de las obras ejecutadas y, dependiendo del caso, de las obras que aún quedan por ejecutar. Se trata de un proyecto redactado por un técnico competente, según lo indicado en la LOE para cada tipo de edificación, teniendo en cuenta las mismas atribuciones que si se tratase de un proyecto de obra nueva

Una vez aprobados los planes parciales, se elimina en muchos casos la infracción de construir en terreno no urbanizable, pero persiste en muchos casos la infracción de construir sin licencia, infracción la cual se subsana mediante dicho proyecto de legalización. Además, este proceso legalizador implica la cesión formal de la parte de la parcela necesaria, según el planeamiento, para la urbanización de la zona, así como el compromiso de asumir la parte proporcional de los costes que en su día generará la urbanización del sector.

Qué contiene el Proyecto de Legalización

El proyecto de legalización, comunmente llamado así, pero técnicamente llamado Expediente de Legalización, contiene básicamente la documentación que contiene cualquier proyecto de obra nueva, sólo que únicamente se tienen en cuenta aquellos aspectos que no hacen referencia a la ejecución de la obra. Es decir, ni se incluirá la Gestión de Residuos, ni el Estudio de Seguridad y Salud puesto que ya no tendría sentido, al haber sido ya ejecutada la obra.

proyecto de legalización

Por ello, básicamente debe contener las memorias justificativas, descriptivas y constructivas, y los correspondientes anexos justificativos de la normativa aplicable, según el periodo en el que se realizaron las obras. Así mismo, acompañará al proyecto el levantamiento de planos, y una estimación del presupuesto. En este sentido no es necesario detallar por partidas cada elemento, es suficiente con indicar un montante económico en función de la tipología y los metros cuadrados de la edificación. En muchos casos, es preferible tomar la valoración que el propio técnico municipal realizó para el cálculo de la sanción. De esta manera, no será necesario posteriormente justificar frente a dicho técnico municipal el precio indicado para la tipología en cuestión.

Es conveniente además, anexar toda la documentación en la que los técnicos redactores nos hemos basado para la elaboración del proyecto, como por ejemplo un contrato entre el propietario y el constructor, facturas de compra de materiales, albaranes y, en definitiva, todo aquello que deje constancia documental de los trabajos ejecutados.

Se da el caso habitualmente, en el que las obras sancionadas no han sido finalizadas. En este caso, el proyecto de legalización contendrá lo indicado para la parte finalizada, pero para la parte por finalizar se realizará toda la documentación relativa a un proyecto de nueva construcción, esto es, incluirá su respectivo Estudio de Seguridad y Salud, Gestión de Residuos, Pliego de Prescripciones Técnicas, Presupuesto detallado y, en definitiva, todo lo relativo a la ejecución de los trabajos pendientes.

El Expediente de Legalización no lo arregla todo

Tal y como se ha expuesto la solución al problema, podría dar la sensación que con simplemente contratar a un técnico para la redacción del proyecto, y pagar las respectivas tasas relativas a la ejecución de obras, queda resuelta la edificación que, en su día se inició y/o terminó de forma ilegal.

Hay que tener en cuenta que dentro de la documentación a exigir en este tipo de proyectos, está la justificación de la normativa urbanística. Por ello, no necesariamente las obras realizadas sin licencia van a adecuarse a la norma, por lo que no serán legalizables.

¿Qué hacemos entonces si lo construido no se adecua al planeamiento?

En estos casos va a depender de lo que nos encontremos y de cuál o cuáles son los parámetros que incumple de la reglamentación urbanística. Hay que tener en cuenta la elevada casuística que se genera en este ámbito en el que se realizan obra que en muchas ocasiones, además de no tener licencia, no tienen un proyecto técnico que lo respalde.expediente de legalización

Si el problema es que las obras realizadas exceden la superficie construida permitida, en este caso se deberá demoler dicho exceso de forma que se ajuste al máximo permitido. En tal caso, el proyecto de legalización incluirá además, dichas obras de demolición para el reajuste al planeamiento.

De este modo, sea cual sea el parámetro que no se ajuste al plan, la solución pasará por ejecutar las obras necesarias para eliminar dicho incumplimiento. En el caso en que la totalidad de las obras realizadas no cumplan con dichos parámetros, procederá la demolición de dicha construcción puesto que no es susceptible de ser legalizada.

Hacerlo todo “bien” desde el principio, siempre merece la pena

A modo de reflexión final, y como conclusión general de lo expuesto en esta entrada, podríamos decir que no mecere la pena en estos términos, tratar de evitar una tasa por licencias, o impuestos municipales, puesto que por querer ahorrar unos euros, acaba siempre después por salir más caro.

A fin de cuentas, en todos estos casos de regularización, se trata de realizar los trámites que se deberían haber hecho en su día. Pero además, en este caso, habrá que pagar el correspondiente importe de la multa para saldar la sanción impuesta, que si bien se ha reducido su montante, acaba por ser un gasto adicional a los usuales para la ejecución de una vivienda, que no son pocos.

Ya hemos visto como ha derivado una actividad ilegal puntual, con el paso del tiempo, en algo masificado, y como se ha saldado en algunos casos, con demoliciones de viviendas, con el consiguiente perjuicio a las familias que, simplemente, hicieron lo que hacían todos.


(*) En la antigua ley urbanística Valenciana 16/2005 , se establecía un plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas de 4 años. Con la nueva Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, dicho plazo para la prescripción de infracciones pasó a ser de 15 años.

 

Fuentes: Levante EMV; TVDigitalOntinyent; Las Provincias; Ontinyent.es
Fotografías: Pixabay

 


Viviendas de 15.000 euros: Lo que el comprador no sabe

Viviendas de 15.000 euros: Lo que el comprador no sabe

Precios tocando el fondo

En los tiempos que corren, y las etapas por las que hemos pasado en este último lustro, en el ámbito de la edificación, creo que ya hemos visto casi de todo. Uno de los aspectos que genera mayor expectación o suscita mayor polémica es, sin duda, el precio de la vivienda.

Porque es innegable que pocos previeron el desbarajuste que les vino encima a muchos -si no todos-promotores inmobiliarios. Previsiones y estudios económicos que quedaron, en el caso en el que hubieran existido, completamente obsoletos, y forzaron a estas empresas a cambiar de estrategia. Esto en el mejor de los casos, porque una gran cantidad de ellas directamente desaparecieron del mapa, dejando un panorama de deudas e inmuebles inacabados realmente lamentable.

arquitecto tecnico ontinyent

Fuente: libremercado.com

Pero al margen de todo lo que ya sabemos que pasó, y de todos los daños colaterales que conocemos, existe en la actualidad un mercado concreto de viviendas del que escuchábamos hablar más bien poco antes de la crisis, y el cual ahora, por mediación de algún familiar, amigo, o simplemente husmeando por la red, ya conocemos en mayor medida. Son las viviendas de segunda mano “low cost”.

La vivienda de 15.000 euros

Me refiero en concreto a ese tipo de vivienda, más bien antigua, ubicada en cascos históricos o zonas consolidadas urbanísticamente desde hace años, en todos sus casos para reformar, y con un precio entre 15 y 20 mil euros. Sin duda parece ser una oportunidad, aunque, como cualquiera puede imaginar, después vendrá la inversión importante para acondicionarla a gusto del cliente (y de la preceptiva normativa, claro está).

Pero entonces, ¿cuáles pueden ser aquellos aspectos que no conoce el comprador de a pie de una de estas viviendas? No se trata precisamente de aspectos económicos, es evidente que el precio de compra será el precio con el que se anunció, además de los consabidos gastos de notaría, registro, etc. Se trata, por ejemplo, de la información urbanística del inmueble, que condicionará, en muchos aspectos, la nueva configuración de la vivienda.

Problemas con la adecuación urbanística

La redacción de este post viene motivada, precisamente, por un caso concreto que se encontró uno de nuestros clientes. El comprador en este caso, seducido por el precio de la vivienda, la adquirió, en aras a realizar la reforma interior pertinente. Se trataba de una vivienda en planta baja de planta rectangular, de unos ochenta años de antigüedad, la cual había sufrido alguna que otra reforma importante, como fue la sustitución del forjado techo de madera, por un forjado convencional de hormigón, lo cual sumó puntos en su día para la toma de decisión de compra, frente a otros inmuebles de perfil similar.

licencia segunda ocupaciónCuando el cliente contactó con nosotros ya hubo formalizado la compra de la vivienda, y tenía ya en mente la nueva distribución. Básicamente se trataba de dejar completamente diáfana la planta, y redistribuir los espacios. Aparentemente parecía no haber problema por las proporciones de la vivienda y sus volúmenes en  términos de habitabilidad, pero el hecho de que la vivienda se desarrollara en una planta, en la zona en la que se ubicaba de la ciudad, daba pie a pensar que podría no cumplir algún que otro parámetro urbanístico, y de vital importancia.

Y así fue. Consultando las ordenanzas urbanísticas, éstas indicaban que para la zona donde se ubicaba el inmueble, se establece un mínimo de planta baja y dos alturas. El problema es evidente: un propietario con una vivienda para reformar por completo y no puede formalizar la obra a menos que ascienda dos plantas sobre la planta baja inicial.

Otros casos problemáticos

Así que ésta es una de las premisas importantes a comprobar antes de adquirir un inmueble de estas características: Comprobar cuáles son los parámetros urbanísticos a cumplir en el caso de realizar un reforma total del inmueble. Como vemos, con solo realizar esta consulta, nos ahorraremos increíbles dolores de cabeza e indeseables imprevistos económicos que condicionarán la adecuación de la vivienda.

Finalmente, tras consultar con los técnicos municipales, el caso se solucionó ascendiendo dos alturas únicamente en la primera crujía del edificio, la recayente a la vía pública. De modo que se respetaban los volúmenes exigidos en el planeamiento, y no fue necesario ascender los 100 m2 en planta que tiene la vivienda. Aun así, esta pequeña ampliación supuso un importante sobrecoste respecto a las previsiones económicas del propietario.

Algo similar puede suceder en casas de campo. En ocasiones, los agentes inmobiliarios, ávidos por registrar ventas en sus expedientes, no suelen informar a las alegres parejas de que van a consultar precios de inmuebles de esta tipología, de la situación legal de los mismos. Ha sucedido que, tras escriturar y consultar por las obras que pueden realizar en dicho inmueble, han sido informados que no es posible construir en esa ubicación, y que únicamente se permite el inmueble consolidado urbanísticamente, tal y como lo adquierieron, esto es, hecho un asco.

Se han dado otros casos, en los que la vivienda low cost se ubica en un edcedula habitabilidadificio de viviendas antiguo. Típicamente de dos o tres plantas y de fachada estrecha, ubicado en el centro histórico o cercano a él. En los casos en los que el inmueble dispone de suministro eléctrico y suministro de agua puede que tenga menos repercusión, siempre y cuando el comprador no tenga pensado hacer obras sobre la vivienda. Pero en el caso en que sí necesite dicho suministro, necesitará un Certificado de un técnico para obtener la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Segunda Ocupación. Lo que sucede a menudo es que este tipo de viviendas, más aún cuando tienen alrededor de cien años de antigüedad, acostumbran a no cumplir casi ningún requisito de los demandados en la normativa de habitabilidad para su caso, con lo que se hace necesario hacer alguna actuación para adecuarla.

Otro caso, con este tipo de piso antiguo, es que el comprador lo adquiera para  reformarlo de arriba a abajo, por lo que necesitará presentar un proyecto técnico en el ayuntamiento de turno. Dicho proyecto debe reflejar, entre otros tantos documentos, el cumplimiento de la normativa de habitabilidad aplicable. Puede darse el caso que la distribución que propone el cliente no se adecue a dicha normativa y que, el inmueble que adquirió, solo admite una o dos distribuciones posibles para justificar su cumplimiento. El problema en este caso reside en que, el cliente adquirió un inmueble con unas expectativas concretas, que se ven truncadas en el momento de legalizar las obras, con la consiguiente decepción.

Conclusiones y consejos

Todos ellos son casos similares, y se reducen  a una misma solución, tan fácil como efectiva, que no es otra informarse de todo previo a la compra del inmueble. Como ya hemos dicho en posts anteriores, puede sonar incluso muy evidente, pero no son pocos los casos que se dan de este tipo, y viéndolo desde la perspectiva del comprador es comprensible que, entre tantos parámetros a tener en cuenta para adquirir una vivienda, se sume además el de consultar o realizar todos estos trámites para obtener la información oportuna de la vivienda en cuestión, y pueda pasárseles alguna que otra gestión.

Por ello, es aconsejable apoyarse en técnicos, que puedan rápidamente realizar dicha consulta y aconsejar a los compradores sobre cómo operar según qué casos. Hemos de pensar que, en estos casos, en los que se adquieren viviendas a tan bajo coste, es porque se prevé un posterior desembolso mayor para la ejecución de obras. Por lo que, ya que de todos modos hay que contactar con algún técnico para la redacción del proyecto, mejor contactar con éste antes, y ya de paso nos ahorramos problemas, imprevistos, retrasos y sobrecostes innecesarios.


5 errores a evitar en la Apertura de un Local

5 errores a evitar en la Apertura de un Local

Informarse a tiempo sobre los pasos a seguir y la documentación necesaria para la apertura será la clave del éxito

Abrir un negocio en un local al público exige una serie de requisitos que no son popularmente conocidos, y que además suelen quebrar la planificación que el emprendedor tenía para abrir su tienda o local de servicios. Hay además toda una extensa normativa que cumplir y justificar frente a los servicios técnicos de los ayuntamientos y que condicionarán la correcta formalización de la apertura.

Aquí van cinco consejos, en forma de errores a evitar, para que el periplo documental no se convierta en un viacrucis interminable.

apertura de negocios

#1 Alquilar el local antes de consultar con los técnicos. Es el error más común y que más puede perjudicar al titular de la actividad. El emprendedor que decide enrolarse en un nuevo negocio y abrirlo al público tiene muy claro que tendrá una serie de obligaciones para con hacienda y la seguridad social, pero lo que no está tan extendido son las obligaciones que tendrá de cara al ayuntamiento para formalizar y legalizar la apertura. En no pocos casos el titular de la actividad busca el local que entiende idóneo para su actividad y, una vez encontrado y con el contrato de alquiler firmado, se encuentra con que en esa ubicación no es posible desarrollar dicha actividad. La solución pasa por dejarse asesorar, previo a cualquier contrato, por un técnico competente que pueda en una simple visita, advertir si el local es apto o tiene las condiciones para adecuarlo a la actividad en cuestión. Esta simple previsión puede ahorrar muchos dolores de cabeza al titular, además de no retrasar los trámites.

#2 Hacer la reforma antes de formalizar la apertura. Es el siguiente paso al anterior. Hay quien una vez alquilado, o adquirido el local, comienza con las obras de adecuación que, a su propio criterio, necesita para acondicionarlo. La solución es la misma que la del punto anterior. En este caso además, el coste del error es más elevado, tanto como el coste de las obras o de los elementos que se deben modificar por no haber realzado previamente el Proyecto Técnico.

apertura de negocio

#3 No informarse de los trámites administrativos. Parece evidente, pero es más común de lo que debiera. Y la consecuencia de este error son los dos anteriores. Si previo incluso a la búsqueda de local, el futuro titular de la actividad acude a su ayuntamiento o a la junta de distrito correspondiente para informarse de los trámites a realizar, evitará sorpresas posteriores y sabrá de antemano, o se hará una idea, de los costes asociados a una apertura de local al público, ya sea en concepto de tasas, de impuestos y/o honorarios facultativos por el proyecto. Muchas personas, de hecho, desconocen que es necesario un técnico (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero) para obtener su licencia de apertura.

#4 Pensar que el proyecto técnico es “otro papel”. Una vez sobrepasados los puntos anteriores, si el emprendedor ha sido lo suficientemente cauto para salvarlos, llega el momento de no caer en el error denominativo de entender que el Proyecto Técnico es “otro papel”. Y no es simplemente por una cuestión de herir orgullos (aunque un poco también), es la actitud que puede llevar asociada, es decir, hacer caso omiso a las especificaciones que allí se detallan y que justifican el cumplimiento de la normativa de aplicación. Quizá no es un caso tan común como en los anteriores, pero se da esta circunstancia al pensar que una vez redactado el proyecto ya se ha cumplido con el expediente y que el titular ya es libre de hacer lo que estime oportuno es su local. Se trata de un error grave que además podría conllevar sanciones y retrasos en la formalización de la apertura.

apertura negocio valencia

#5 No comprobar los antecedentes del local. Este es un caso más específico, y se puede dar en situaciones en las que el futuro titular decida instalarse en un local donde ya se desarrollaba la misma actividad que la que pretende desarrollar. En este caso es vital confirmar que efectivamente este local disponía de la preceptiva licencia, puesto que no sería el primer caso en el que se encontrase con que el anterior propietario no formalizó convenientemente la apertura y en los servicios municipales del Ayuntamiento no figure como tal, por lo perdería las ventajas de que, a priori, se disponen al instalarse en un local ya adecuado para la actividad.

A modo de resumen

Y como antídoto a todo mal en el proceso de apertura de un establecimiento está la información y la previsión. Estar informado antes de mover un solo dedo de cuáles van a ser todas las estaciones en las que haremos parada antes de llegar a la ansiada meta.

No está de más que, tanto ayuntamientos como técnicos, nos molestemos en divulgar y hacer un poco de didáctica en estos asuntos para poder llegar al emprendedor, empresario o empresa que está dispuesto a realizar al apertura de un local de cara al público, y así contribuir entre todos a facilitar los procedimientos.


Técnico de Estudios. Otra salida profesional del Arquitecto Técnico

Técnico de Estudios. Otra salida profesional del Arquitecto Técnico

Formación y experiencia en obra, la clave para este puesto

Recuerdo cuando estando finalizando la carrera de Aquitecto Técnico, allá por el 2005, en aquellos tiempos en que los técnicos encontrábamos trabajo casi sin proponernoslo, caí en una empresa constructora para hacer el proyecto de final de carrera. Se trataba de una constructora cuya actividad se basaba, en el 90%, en la edificación pública. Mi proyecto versaba precisamente sobre la construcción de un instituto de educación secundaria y bachiller, en lo referente a las tareas propias del jefe de obra – diario de obra, control de calidad, estudio económico de las obras, estudio del proyecto…-. Fue entonces cuando tuve mi primer contacto con los estudios técnicos de licitación, puesto que para que la empresa se adjudicase dicha obra, fue necesario concurrir a un proceso de adjudicación.

Más tarde empecé, con la misma empresa, en el departamento de estudios a redactar memorias técnicas para licitaciones de obras. Me sorprendió cómo algo de tanta importancia para las empresas dedicadas a este sector, apenas tuvo presencia en el programa formativo de la carrera de Arquitecto Técnico. Si bien sí se contemplan los principales procesos de contratación pública de obras, para nada se entra a nivel técnico, en lo referente a la documentación técnica a aportar.

¿Cuestión de formación?

Durante mis estudios de Máster en Planificación y Gestión de Obras de Ingeniería Civil, que se cursaban en la escuela superior de ingenieros de caminos de la UPV, advertí que en la carrera de Igeniero de Caminos (o actualmente grado en ingeniería civil) sí disponían de un temario completo para las licitaciones de obra, en lo referenteestudios de licitacion a aspectos legales, procedimientos, documentación técnica y administrativa, etc. Sí, es cierto que la contratación de obras de carreteras se rige en su práctica totalidad mediante este sistema de contratación, pero también es cierto que en el campo de la edificación hay un amplio porcentaje de obras contratar mediante licitaciones.

Pero, ¿qué es formarse para técnico de estudios?¿requiere alguna habilidad especial a adquirir? En realidad, el técnico de licitaciones debe ser una persona familiarizada con los proyectos de construcción, tanto a nivel documental como a nivel constructivo, puesto que el estudio técnico a presentar pasa necesariamente por el análisis del proyecto. Además, es importantísimo que el técnico tenga conocimientos a pie de obra, puesto que otra parte importante a estudiar son los procedimientos constructivos y su adecuación al plan de obras. Dicho plan de obras es otro requerimiento que aparece en el 100% de los pliegos que rigen estos procedimientos, y por tanto, requerirá de nuevo esa experiencia a pie de obra para estar familiarizado con los rendimientos de las actividades y la interrelación entre ellas.

Por lo que vemos, el técnico de estudios no requiere nada más que ser eso, un técnico, con conocimientos de obra y los conocimientos teóricos propios de la titulación, en este caso, la de Arquitecto Técnico. Si además al equipo redactor de estudios, incluimos un ingeniero industrial con conocimientos en el campo de las instalaciones propias de edificios públicos (hemos de tener en cuenta que en determinados proyectos de edificación pública como hospitales o residencias las instalaciones de calefacción y climatización o la instalación eléctrica alcanza unos niveles de complejidad que poco tiene que ver con las instalaciones de edificios de viviendas) entonces el equipo será perfecto. Y como en el caso del arquitecto técnico, si tiene experiencia a pie de obra, mejor que mejor.

La legislación propia de las licitaciones

Con todo lo expuesto hasta ahora, podemos pensar que no tendría tanto sentido dedicar unas horas de formación en la universidad para este tipo de trabajos, puesto que ya aprendemos en el resto de asignaturas como Proyectos o Construcción las nociones básicas para desarrollar un estudio. Pero aquí es donde aparece el factor administrativo. Los procesos de licitación van estudios de licitaciónenvueltos en toda una maraña documental a la que no terminamos los técnicos de estar acostumbrados. Por ello, es vital la formación en materia legislativa, conocer las leyes que rigen la redacción de los pliegos administrativos y sus pormenores. La documentación que se ve implicada en un proceso de licitación requeriría numerosas entradas. En esta entrada hablábamos en su día sobre el contenido de los pliegos, sin duda la parte más interesante para los redactores de estudios, pero como decimos, constituye una parte pequeñísima de toda la documentación a tener en cuenta.

El técnico como parte de un equipo

No olvidemos que, como en prácticamente todos los trabajos que podemos desarrollar los arquitectos técnicos, se desenvuelven en entornos de equipos de trabajo. Hemos visto también que el tándem Arquitecto Técnico-Ingeniero Industrial era el idóneo para desarrollar estos trabajos. Pero en muchas ocasiones el Departamento de Estudios de una empresa constructora se forma de más miembros. Es de suma importancia por tanto saber querer trabajar en equipo. Si además de técnico de estudios, somos coordinadores o directores del departamento de estudios, capacidades como coordinación de equipos, liderazgo, organización de equipos de trabajo o planificación de proyectos se tornan imprescindibles para el desarrollo de nuestra actividad.

Hemos de pensar que la redacción de estudios de licitación siempre se ejecuta con cierta presión puesto que la presentación de los mismos está sujeta a estrictos plazos que no deben sobrepasarse. De ahí la importancia de la organización del equipo y la planificación de la redacción para llevar a buen puerto el estudio en cuestión, y será obligación del coordinador establecer los plazos de redacción y revisión y obligación de los técnicos de cumplirlos sin demora. La aplicación de metodologías de gestión de proyectos a la redacción de estudios de licitación sería un tema a parte de sumo interés que sin duda abordaremos en próximos posts.

Conclusiones

A modo de resumen concluiríamos:

  • La edificación pública constituye un importante porcentaje del total de la construcción de la edificación

  • El técnico de estudios es un técnico con los conocimientos propios de la titulación y experiencia a pie de obra

  • El equipo redactor óptimo para estudios de edificación pública se constituiría por un Arquitecto Técnico y un Ingeniero Industrial con conocimientos prácticos de instalaciones en el sector dotacional

  • Son necesarios conocimientos legales acerca de los procedimientos de licitación y documentación administrativa

  • Como en muchos otros trabajos, es de vital importación tener la capacidad de trabajar en equipo y, en ocasiones, trabajar bajo presión.

  • El trabajo de Técnico de Estudios se erige como una importante salida al mundo laboral por parte de los Arquitectos Técnicos

Así que con esta entrada me gustaría reivindicar este trabajo como una salida profesional más del arquitecto técnico, quizá de las menos conocidas, pero que está ahí, y que se puede convertir en un trabajo apasionante, puesto que vamos a poder estudiar multitud de proyectos diferentes, entrando al detalle y conociendo sus pros y sus contras, sus virtudes y sus defectos, y por supuesto aprendiendo de ellos.


Siete propósitos de año nuevo para el Arquitecto Técnico

Siete propósitos de año nuevo para el Arquitecto Técnico

Momento para reflexionar

El tema de este post radica en uno de los muchos tópicos con los que nos encontramos en estas fechas. Entre los resumenes anuales, las perspectivas del año nuevo o las consecuencias de las comilonas navideñas encontramos también los propósitos de año nuevo.

Dado que parece ser que el cambio de año representa un buen punto donde detenerse para hacer balance y análisis de lo realizado, desde Tecniat proponemos algunos puntos sobre los que pensamos que sería interesante, para la profesión de Arquitecto Técnico, detenerse a reflexionar para establecer nuevos objetivos, ya sea a corto, medio o largo plazo. Y ya no solo objetivos, sino establecer nuevas formas de trabajo o de concebir nuestra profesión.

Nuestros propósitos propuestos

Y como todo buen post que se precie, ahí va la característica serie numerada:

 1. Colabora con la implantación de las nuevas tecnologías en el sector

Qué duda cabe que las nuevas tecnologías ya empiezan a introducirse con fuerza en el campo de la construcción. Quizá más en el campo de la redacción de proyectos que en la propia construcción. En cualquier caso, no debemos huir de estas nuevas tecnologías sino, en la medida de lo posible, dominarlas para conducir el cambio en el sector. Nuestro campo ha sido siempre uno de los más tracidicionales, pero todos sabemos también que la crisis ha coincidido con el aumento de nuevos programas informáticos de gestión, nuevas aplicaciones móviles, y en general con el florecimiento de herramientas que nos pueden facilitar mucho la vida. Intenta formar parte de este cambio y aporta tu granito de arena.

 2. Contribuye a la imagen y la marca de la profesión

Este es un histórico en nuestro trabajo y probablemente el que mayor polémica suscita, sobre todo en las horas bajas del sector. Cada uno debemos ser conscientes del trabajo realizado y de lo que significa nuestra firma en un proyecto o en un certificado. Hacerla valer con profesionalidad y con sensatez es la forma más eficiente de colaborar en nuestra imagen y marca de Arquitectos Técnicos.

 3. Focaliza en tu especialidad

Este va dedicado más bien a aquellos que empiezan o a quienes están pensando en dar un giro a su carrera. El trabajo de Arquitecto Técnico, tal como comentamos en su día en este post, y afortunadamente para nosotros, tiene infinidad de salidas profesionales y, en ocasiones, muy distintas entre ellas. Por ello, resulta útil para desarrollar bien nuestro trabajo centrarnos en aquellas que más nos gusten o en las que más te hayas podido especializar. Intentar abarcarlo todo y decir Sí a todos los trabajos que nos proponen podrá repercutir no sólo en un mal servicio al cliente sino en una merma de nuestra reputación. Especializarse nos conferirá profesionalidad e incluso mayor confianza en nosotros mismos al realizar un trabajo del que nos sabemos duchos en la materia.

 4. Colabora con más compañeros

En el momento en el que nos encontramos, en el que han desaparecido aquellas grandes oficinas técnicas con soluciones integrales y grandes plantillas de técnicos, la mayoría de nostros desarrollamos nuestro trabajo como profesionales liberales. Esto propicia, al igual que sucede en otros muchos campos, a trabajar creando grupos colaborativos de profesionales. Es una nueva de forma de trabajo que se está extendiendo y con la que todos salimos ganando. Esto deriva además del punto anterior, esto es, establecer grupos de trabajo en los que los miembros se complementen entre sí es una buena forma de ofrecer un servicio de calidad puesto que cada técnico aporta sus conociemientos en su campo concreto. Es la era del trabajo colaborativo, y una buena forma de crear equipo son los espacios de coworking: úsalos, disfrútalos, aporta y dejáte aportar por ellos y te sorprenderán los resultados.

Autodesk BIM 360 Field www.autodesk.es

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 5. Transfiere tus conocimientos

No hace falta repetirlo pero, aún así, lo volveré a hacer: estamos en la era de la comunicación. En la actualidad, los profesionales tenemos a nuestro alcance gran cantidad de soportes para aportar nuestros conocimientos. Ya sea colaborando en grupos de redes sociales, o escribiendo en nuestro blog profesional estamos colaborando en la transferencia informal de conocimientos. No temas a revelar tus secretos o tus formas de trabajo, por que ello solo podrá reportarte buenas consecuencias. Escribiendo sobre lo que sabes no solo ayudas a compañeros, sino que tus propios clientes pueden ver que sabes sobre lo que trabajas, y te ayudará a crear tu marca. Compartiendo y difundiendo información de otros compañeros es otra forma ideal de transferencia de conocimientos.

 6. Valora tu trabajo y sobretodo tus conocimientos

Este es otro punto polémico de esta y de otras muchas profesiones. Seguro que más de uno habreis visto por las redes sociales una imagen de un cartel que reza tal que así: “No cobro por lo que hago, cobro por lo que se”. Esto es algo que pasados los años despues de salir de la universidad ya olvidamos. No hemos de menospreciar nuestros conocimientos, ya que de eso ya se encargarán los demás. Muchas veces no sabemos cómo valorar un trabajo y tendemos a la baja, y es que, llegar al equilibio es difícil, pero hemos de plantearnos lo que valen nuestros conocimientos y el trabajo que le estamos facilitando a nuestros clientes.estudio de licitación

 7. Disfruta de tu trabajo

Parece evidente ¿no? pero conviene recordar en ocasiones que, al final de todo, vamos a pasar muchas horas trabajando y hemos de hacer lo posible para disfrutar de ello. Podemos sentirnos afortunados de tener un titulo académico que nos acredita para hacer el trabajo que un día decidimos hacer. Pues aprovechémoslo y disfrutemos de nuestra elección.

 ¿Estás de acuerdo con alguno de ellos?

Estos son los puntos en los que pensamos que es esencial que debemos reparar, pero no solo en año nuevo, sino en cualquier momento que te encuentres, ya sea para realizar un cambio o porque te encuentras estancado en un momento determinado de tu carrera. Podrán estar más o menos acertados, pues al fin y al cabo son conclusiones personales basadas en la propia experiencia y en opiniones personales que, como tales, podrán ser discutibles.

En cualquier caso, imagino que nadie podrá discutir el propósito 7, ya que probablemente es la forma de llegar a los otros seis con relativa facilidad y felicidad.

Espero haber aportado algo nuevo para algún compañero y sobretodo, espero y deseo que este sea un buen año para los tecnicos de la construcción y para la propia construcción. Feliz año nuevo 2015.

arquitecto ontinyent



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