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3 años de Blog de Tecniat

3 años de Blog de Tecniat

Un buen momento para hacer balance

Han pasado ya más de tres años desde que en su día decidimos emprender nuestro particular camino en el mundo de la arquitectura técnica, como profesionales liberales. Una de las prioridades, para ese nuevo proyecto era, sin duda, crear un blog para la empresa.

Cómo empezó todo

Aunque tanto Vicent Abad como yo, ya trabajamos como Arquitectos Técnicos en una empresa constructora, este nuevo proyecto tenía en su día la ilusión por desarrollar nuevos aspectos de la profesión con los que no habíamos podido, hasta el momento, tener relación directa. Ambos estuvimos en la misma empresa constructora, y allí realizábamos trabajos en el campo de la jefatura de obra, con mucha dedicación a pie de obra, pero también con bastantes horas de oficina. Si bien Vicent se especializó a pie de obra, en mi caso, al tratarse de una empresa que trabajaba para la administración pública, me especialicé en el campo de la redacción de estudios de licitación, y pase de estar en obra, a estar prácticamente todo el tiempo en oficina

Los dos terminamos casi al mismo tiempo en esta empresa de Ontinyent, por lo que decidimos, como muchos otros técnicos, que era un buen momento para ampliar la formación y actualizarse en el campo técnico. Algo que, cuando tienes ya cierta estabilidad en una empresa, parece que cuesta más. Optamos por un máster de la Universidad Politécnica de Valencia, uno en Gestión de Edificación, y otro en Planificación y Gestión de obras de Ingeniería Civil.

Fue al finalizar el máster cuando surgió la idea de crear Tecniat. Si bien al principio la formábamos tres técnicos, el tercero abandonó el proyecto al cabo de algo menos de un año, pues era complicado compatibilizar el trabajo con sus estudios de Arquitectura, que en aquel momento realizaba.

Y ¿qué hemos escrito en este blog?

Sabíamos que tener un blog era importante, aunque más tarde entendimos por qué, y fue más tarde aún, cuando fuimos optimizando los posts, con el fin de posicionar la página con una estrategia concreta. No hay más que ver el primer post, para ver que efectivamente ha habido una evolución (creo que bastante positiva) tanto en la estructura del texto, como a nivel estético y formal.

Y este primer post, hablaba, como no, del entonces neonato Certificado Energético. Todos recordamos la polémica que se generó en su día, sobre todo en el entorno de los propietarios de viviendas, cuando se dijo que el dichoso certificado costaría unos trescientos euros. No sabemos en su día en qué se basaron para llegar a este número, pero lo que está claro es que está muy lejos de la realidad de hoy día.

Desde entonces hasta hoy, hemos intentado hablar de práticamente todo, en ocasiones dirigido a otros técnicos y otras dirigido al público en general. Fue el caso del post más compartido en Facebook, el relativo las funciones del Aparejador, algo que nos alegra sobremanera, pues este post no tenía otra intención que divulgar nuestras aptitudes de cara a las necesidades de la sociedad. aparejador ontinyent

Este éxito fue debido, muy probablemente, además de a ser una publicación donde defendemos nuestra profesión, al uso de Infografías. Habréis notado que, de un tiempo a esta parte, intentamos introducir infografias en todos nuestros posts. Esto es porque realmente es un buen medio para la difusión, además de que, al tratarse de contenido visual, es mucho más efectivo y práctico en redes sociales. Si además sumamos mi afición al diseño gráfico, resulta además llevadero, pues aunque lleve un tiempo hacerlo, disfruto con ello.

Otra infografía que tuvo muy buena acogida fue la relacionada con la Historia del Arquitecto Técnico. También relacionada con la profesión, y que toca un tema peliagudo en la misma, como es el de la denominación de la titulación.

Un post que dió la vuelta a todas las redes, fue uno que redacté para saciar mi propia curiosidad. Se trataba del origen de la palabra Hormigón, y del por qué de su peculiaridad en España. Hay que agradecer, en este sentido, la difusión de la red social de Aggregatte, pues puso a tope su maquinaria divulgativa para hacer llegar el post a todos los rincones. Nos llegaron bastantes propuestas para modificar algunos datos, sobre todo referentes a países suramericanos de habla hispana, donde nos matizaban su usos en sus respectivos países.

Pero también nos gusta aportar valor al público en general, o a aquellas personas a las que podamos solucionar algún problema. Es el caso de entradas como la referente a apertura de locales, como los 5 errores a evitar en la Apertura de un Local, o en el caso de la compra venta de viviendas y/o el campo de la reforma, con el post 10 consejos para reformar una vivienda antigua. Este también, por supuesto, con su infografía.apertura de negocios

¿Y por qué tanta defensa de la profesión?

Estos tres años en Tecniat, nos han hecho ver nuestra profesión desde un prisma muy distinto al que puedas tener trabajando como jefe de obra en una constructora. En este sentido, el hecho de desarrollar la profesión como liberal, ha hecho que nos demos de morros contra la concepción que tiene de nosotros la sociedad en general.

Ya no es tan solo un tema de la crisis del ladrillo, que suena ya hasta algo antiguo, sino cómo ésta nos ha dado un bofetón para espabilarnos y hacernos ver, cara a cara, cuál es nuestro reflejo en la sociedad. Y la imagen no es muy alentadora. Se valora muy poco nuestro trabajo, probablemente por un tema que últimamente vemos bastante en las redes, y no es otroque el de no haber sabido vendernos mejor. Ya Enrique Alario lo comenta en uno de sus OnSite Podcasts, donde decía que no podemos resignarnos a hacer un trabajo solo porque lo exige la ley, hemos de crear otro tipo de necesidades en nuestros clientes.

Y todas estas actuaciones, encaminadas a mejorar la imagen de la profesión, a hacernos visibles a la sociedad, y a crear una marca única e inconfundible del Aparejador, se puede resumir en una sola palabra: Marketing. Almudena Gancedo lo explica perfectamente en esta entrada de su blog. Qué duda cabe que es un asunto a resolver, y en el que todos hemos de poner nuestro granito de arena, más allá de las obligaciones de las instituciones que nos representan, y de las que tanto solemos quejarnos.

¿Y a qué nos hemos dedicado?

Pues, como se suele decir hoy en día, nos hemos dedicado “a lo que nos han dejado”. Si bien sí decidimos en su día dónde enfocar nuestros servicios, también ha sido la demanda quien ha ido regulando nuestra oferta de servicios. Por una parte, teníamos claro que queríamos aprovechar todo nuestro conocimiento que adquirimos a pie de obra, y aquello en lo que nos especializamos en su día, como fue la redacción de Estudios de Licitación.

Pero también éramos conscientes de la necesidad de formarnos en temas específicos de nuestra profesión, y nos decantamos por la Redacción de Proyectos de Reforma, la adecuación de locales para la Apertura de Actividades

También es cierto, y es algo que creemos a pies juntillas, que cualquier aspecto de la profesión del Arquitecto Técnico o cualquier faceta a desarrollar, ha de pasar necesariamente por experiencia a pie de obra. Cualquier peritaje, estudio de proyecto, valoración, certificado, informe, dictamen, requiere de conocimiento de la realidad de la obra, que sólo se consigue habiendo ejercido como jefe de obra. Es una afirmación que entiendo que resulta dura para los recién egresados de los últimos años, pues siquiera han podido hacer ni el proyecto  final en una constructora, habida cuenta del panorama contemporáneo.

Y ¿cómo hemos trabajado?

Pues al igual que en el epígrafe anterior, “como hemos podido”. Bromas a parte, lo que teníamos claro, al empezar, es que no nos podíamos permitir el alquiler de un local abierto al público, por lo que decidimos trabajar desdes nuestras casas, como lo hacen la mayoría de profesionales liberales del sector.

Pero al poco de empezar con Tecniat, nos propusieron acceder a formar parte de la Asociación de Emprendedores Rurales, una asociación sin ánimo de lucro, que fomenta el emprendimiento en los pueblos y zonas rurales. Nos pareció un propósito estupendo, y desde entonces trabajamos con ellos para fomentar, en la medida de lo posible, el espíritu emprendedor en nuestra zona, y ampliar las relaciones con profesionales de otros sectores, para apoyarnos mutuamente.

Fue entonces cuando conocimos el concepto de Coworking, es decir, un espacio de trabajo, a bajo coste, y donde compartimos puestos de trabajo con otros emprendedores, o freelancers. Varios días a la semana trabajamos desde el coworking de Ontinyent, y es otra forma de trabajo que nos encantó.

En resumen: Gracias a todos los lectores del Blog

Pues esto ha sido lo que os hemos querido contar en este post especial. Queríamos acercarnos un poco más a vosotros, contaros nuestra experiencia en estos años, pero sobretodo, agradecer a todo aquel que le ha dedicado unos minutos de su vida a leer nuestros artículos.

Los que os dediquéis también a estos menesteres de la escritura en blogs, sabéis que es algo costoso que requiere de su tiempo y esfuerzo, por ello es de agradecer cuando hay tan buena acogida


BIM en pequeños Proyectos. Parte I

BIM en pequeños Proyectos. Parte I

Hoy os traemos una infografía que muestra, cómo, a pesar de la creencia que existe de que la metodología BIM es útil solamente en grandes proyectos de obras, se puede aplicar a pequeños proyectos, como la reforma integral de una vivienda unifamiliar, o cualquier otro de entidad similar.

Hemos querido abordar un total de 14 puntos, que desarrollamos en dos Volúmenes, distribuidos de la siguiente forma:

Volumen I:

  1. Visión 3D del proyecto
  2. Modelado de condiciones existentes
  3. Modelado de estructura
  4. Modelado de instalaciones
  5. Coordinación espacial
  6. Aumentando el desarrollo del modelo
  7. Análisis lumínicos y de sombras
  8. Planificación de fases (Modelado 4D)
  9. Documentación gráfica de obra

Volumen II

  1. Gestión de cambios
  2. Interoperabilidad con planos CAD vinculados
  3. Comprobación de mediciones
  4. Opciones de diseño
  5. Justificación de normativa

Aquí os dejamos con la primera infografía. Ya sabéis, para cualquier propuesta y/o apreciación, tenéis a vuestra disposición los comentarios.

bim en pequeños proyectos


10 tips para la reforma de una vivienda antigua

10 tips para la reforma de una vivienda antigua

El correcto control de ejecución de las obras de reforma como garantía de éxito.

Estamos viendo como, día a día, es más habitual en el proceso de compra venta de viviendas, la adquisición por parte de los compradores, de inmuebles antiguos, a un coste más que razonable, con la intención de realizar una reforma integral. Ésta es una opción muy aconsejable para tener tu vivienda a tu gusto, y sin excederse en el presupuesto, a diferencia de como sucedía años atrás con los sobredimensionados precios a los que se vendían viviendas de renta libre, que, aunque te ofrecían cambios y adecuaciones de la distribución, después estaba más que pagado con los costes que se imputaban en concepto de mejoras y adaptaciones.

Todos sabemos que ahora los tiempos han cambiado, que la compra de vivienda no responde al proceso impulsivo que se producía durante los años de la burbuja y que, ahora, se puede exigir una mayor calidad a mucho menor precio. Es por tanto, hoy en día, un buen momento para la realización de estos proyectos y efectuar esta inversión que, usualmente, y para la mayoría de la población, se produce una sola vez en la vida.

reforma integral ontinyent

Veamos pues cómo hemos desarrollado los 10 puntos en los que hemos intentado abordar los aspectos esenciales y, en definitiva, los puntos clave para llevar a cabo el proceso de la forma más sostenible y aconsejable:

#1 Asesórate antes de comprar

Es sin duda el punto de partida. Quizá en algunos casos, el cliente ya dispone de una vivienda, por ser de un familiar, por un permuta o por el motivo que sea. Pero en el caso en el que aún no se haya adquirido el inmueble, es muy aconsejable informarse, a priori, de las cargas, gravámenes, información de ubicación y demás pormenores que pesarán sobre la vivienda.

aparejador ontinyentSe trata, en la mayoría de casos, de información públicamente accesible, y que deberemos solicitar, con referencia catastral en mano, en las oficinas catastrales y dependencias municipales que proveerán dicha información. En este sentido, la nota simple es el medio más eficaz para conocer las cargas y gravámenes de la vivienda. Pero además, es conveniente conocer su situación en cuanto a suministros públicos y ubicación  dentro del planeamento, punto de que desarrollaremos a continuación.

Teniendo en cuenta que para la realización de la reforma es necesario contratar a los técnicos competentes, no es mala idea empezar a apoyarse en ellos para recabar dicha información. En muchos casos, el cliente no está relacionado o familiarizado con este tipo de gestiones, y los técnicos estamos acostumbrados a trabajar en esos entornos, por lo que, ya en esta fase preliminar, es importante ponerse en contacto con ellos y dejarse asesorar.

#2Existe un Planeamiento Urbanístico que cumplir

Como decíamos en el punto anterior, uno de los condicionantes para la ejecución de obra es el planeamiento urbanísitco. Ya comentamos en un post anterior cuáles pueden ser las indeseables consecuencias de no informarse previamente de las actuaciones que permite el planeamiento sobre el área en concreto dónde se actúa.view-empire-1000246_640

Hay que tener en cuenta, además, que en muchos de los casos, las viviendas antiguas se ubican en los cascos históricos de las ciudades, y son, usualmente, viviendas unifamiliares adosadas, de dos, tres o cuatro plantas. Normalmente la normativa urbanística del centro histórico de las ciudades es distinta del resto del casco urbano, por lo que es imprescindible comprobar cuáles son los parámetros definitorios de la actuación permitida, para comprobar que efectivamente se puede adecuar a nuestra necesidades.

Con solo hacer esta comprobación, que puede hacerse en un solo día, y por supuesto asesorados por nuestro técnico para ahorrarnos más tiempo, previo a la compra del inmueble, evitaremos contratiempos posteriores. En cualquier caso, el comprador siempre podrá informarse contactando con los técnicos municipales que, una vez expuesto el caso, les podrán dar indicaciones de los extremos a los que se enfrenta en una determinada ubicación.

#3Establece un presupuesto en base a tus necesidades

Esta es la pregunta del millón. En muchas ocasiones el cliente pregunta: “¿Qué vale una reforma integral?” Es una pregunta con una respuesta lo suficientemente compleja como no poder contestar con una simple cifra. De todos modos, sí que podemos desgranar un poco más cuales son los costes derivados de unas obras de reforma, de manera que podamos ir acercándonos progresivamente a esa gran incógnita que es, en este punto de partida, lo que necesitamos saber para empezar o no con el proyecto.

A grandes rasgos, los costos a los que hará frente el promotor serán:

  • La compra del inmueble antiguo, en caso de no disponer de él, con sus costes asociados (coste de compra, notaría, etc)
  • Honorarios facultativos de redacción de proyecto y dirección de las obras.
  • Tasas e impuestos derivados de la ejecución de obras (Licencia de Obras e Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras)
  • Coste propio de la construcción, en base al presupuesto del constructor.
  • Coste de posibles ensayos y/o catas.

La suma de todas las cifras que representan cada uno de los puntos, nos dará ese número final que buscamos. Todo ello viene condicionado por la envergadura y calidades de la obra que vayamos a ejecutar, y por tanto, el presupuesto del constructor será, a parte del grueso del presupuesto global, el indicador para conocer las tasas e impuestos, puesto que éstos, usualmente, se calculan en base a un porcentaje del presupuesto de ejecución material.

#4Contrasta presupuestos a todos los niveles

Visto que,efectivamente, hay un trabajo importante previo a la ejecución de las obras, conviene conocer el coste de éstas también antes de iniciar el primer movimiento. Así que, para ello, debemos solicitar presupuestos en base a nuestras necesidades.

obras en ontinyentDado que llegado a este punto, ya sabemos cuáles son los puntos básicos que generarán un coste en nuestra reforma, deberemos acudir a los profesionales que nos resuelvan cada uno de estos puntos, es decir, para los honorarios facultativos, nos dirigiremos a Arquitectos o Arquitectos Técnicos, para que nos preparen una valoración de sus servicios. Del mismo modo, hablaremos con diversos constructores para que nos preparen una primera valoración de los costes de la construcción. Con estos primeros números, averiguaremos el coste de las tasas derivadas. En función del tipo de obra, además, comprobaremos con los Técnicos si será necesaria la ejecución de catas y/o ensayos, para poder valorarlos por medio de los laboratorios de control, que serán quienes realicen dicha labor.

Lógicamente, este proceso tiene un plazo que debemos tener en cuenta, y que debemos emplear para asegurarnos que escogemos la mejora opción. Por ello, para la elección del constructor por ejemplo, hemos de hacer una comparativa, como se indica en este epígrafe “a todos los niveles”, es decir, es importante que no nos fijemos solo en el factor económico. La decisión es conveniente que derive de una confluencia de parámetros como son, a parte del precio, la experiencia del constructor en el campo de las reformas, la recomendación de un constructor por parte de alguna persona de confianza, o por parte de los técnicos que hemos contratado, etc. Esto es muy importante, puesto que sólo yendo al factor precio, podemos encontrarnos con alguna que otra sorpresa. Pensemos que esta obra la haremos  probablemente una vez en la vida, y conviene que quién la ejecute tenga un mínimo de calidad y profesionalidad.

#5Conoce toda la documentación proyectual y requisitos legales

Visto ya de forma general los puntos a tener en cuenta para establecer un precio, podemos pasar a desgranar cada uno de ellos. En este epígrafe desglosamos lo referente al proyecto de obra y la ejecución de las obras, a nivel facultativo. Como técnicos de obras, tenemos la obligación de informar al promotor de cuáles van a ser los trámites y documentos que se generarán de la realización de la reforma.

En muchas ocasiones, puesto que el cliente no está relacionado con el campo de la arquitectura y la construcción, se puede sorprender del volumen documental con el que se va a encontrar, por lo que conocer de antemano los documentos que formarán parte del proyecto será importante para valorar los tiempos y el trabajo empleado en los honorarios. Los documentos principales del proyecto serán:

  • Memoria justificativa y constructiva + anejos justificativos
  • Pliego de Condiciones
  • Estudio Básico de Seguridad y Salud
  • Plan de Control de Calidad
  • Plan de Gestión de Residuos (firmado por el promotor)
  • Presupuesto y Mediciones
  • Planos

Como se indica, el Plan de Gestión de Residuos será un documento que, aunque es redactado por los técnicos, es firmado por el promotor, como productor de los residuos. Además, cuando en la ejecución de las obras, existe más de un constructor o un constructor y al menos un trabajador autónomo, será necesaria la legalización de la Coordinación de la Seguridad y Salud en fase de ejecución.

#6Piensa en posibles actuaciones posteriores

Ya tenemos la idea general de la reforma, y ya hemos hablado con varios técnicos y varias empresas constructoras. Ahora es el momento de concretar la actuación. Es probablemente el punto más complejo del proceso, pues vamos a transformar esas ideas iniciales, en soluciones reales y concretas. Para ello, es conveniente tener varias premisas claras:

  • Existe una normativa de habitabilidad que condicionará la distribución de la vivienda, entre otras cosas.
  • Es importante escuchar los consejos del técnico redactor, pues tiene experiencia en estos casos y puede encontrar una solución de una forma más rápida. Y esto no significa que siempre será mejor su propuesta, pero es importante escucharlas
  • Piensa en posibles futuras ampliaciones, de forma que las soluciones constructivas que se aporten faciliten una intervención ulterior.

presupuesto-01Hemos hecho hincapié en este último punto pues lo consideramos esencial, para que la reforma se ejecute de la forma más eficiente posible, y que si bien ya hemos comentado varias veces que lo usual es realizar este tipo de obras completas de reforma una sola vez, también lo es la realización de pequeñas obras puntuales de ampliación o reforma parcial.

#7Intenta tomar la mayoría de las decisiones antes de iniciar las obras

Es sumamente complicado decidir todo antes de ponerse manos a la obra, pero cuando menos es importante tomar la mayoría de las decisiones previo al inicio de las obras. Como hemos apuntado más arriba, en el proyecto se van a justificar, según una serie de normativa, las soluciones aportadas en cuanto a materiales y sistemas constructivos. Si tenemos claro al inicio cuáles van a ser los materiales, menos cambios se introducirán durante la ejecución de la obra y mejor fluirá el avance de la misma.

Algo tan simple como desplazar un tabique 10 cm de la posición proyectual, puede incurrir en un incumplimiento normativo en términos de habitabilidad. Esto sería un caso extremo, pero es un ejemplo de lo que suponen los cambios “in situ” durante la ejecución de los trabajos.

#8Sé coherente en la elección de materiales

El título puede tener varias interpretaciones, pero cuando hablamos de calidades de materiales, nos referimos no solo a su vertiente estética, sino a la calidad intrínseca del propio elemento. Es posible que, hoy en día, tras la vorágine de empresas de venta de muebles y accesorios de diseño, que venden un bonito diseño a un precio de un producto de calidad, pero que no dispone de tal calidad, nos veamos afectados por este concepto y después no llevemos a la práctica la actuación más adecuada.

materiales reformaEs normal que al promotor le interese poco, hasta cierto punto y depende de promotores, los materiales de aquello que no se ve. Pero igual de importante es el alicatado de un paramento, como su tabique soporte, o el material de agarre del mismo. De nada sirve disponer de un buen alicatado de gres rectificado de 33,3 x 100 cm, de diseño, puesto en obra por el mejor de los alicatadores, si después queremos rascar unos euros en el material de agarre. No tiene sentido.

#9Piensa en el Ahorro Energético

El que más y el que menos ha oído hablar de la Eficiencia Energética, y por por supuesto a todos les suena ya el famoso Certificado Energético. Sabemos que hasta el día de hoy, no se ha estado construyendo con unos niveles de sostenibilidad adecuados a la demanda actual europea. La normativa va cambiando y adecuándose a este nuevo entorno, pero a pesar de ello, es posible llegar un poco más lejos.

certificado energéticoReiterándonos una vez más, en la idea de que ésta va a ser con probabilidad una intervención única en la vida de una persona, hemos de pensar en el largo plazo. Muchas personas cuando oyen hablar de sostenibilidad en la edificación o eficiencia energética de un inmueble, les viene rápidamente a la cabeza los acristalamientos y los aislamientos de fachada. Este concepto, así de forma aislada, no es que sea incorrecto, pero sí incompleto, pues donde mayores ahorros podremos producir en una vivienda será en las instalaciones.

No obstante, este concepto de diseño se debe tener en cuenta como un todo, y habida cuenta el ahorro que se puede producir en los consumos de la vivienda a largo plazo, va a ser muy conveniente invertir algo más en esta fase, para poder verse en un futuro dicha inversión amortizada y empezar a tener un ahorro efectivo.

#10El Control de Ejecución de Obra es la pieza fundamental

Hemos dejado este punto para el final puesto que consideramos que se trata de una actividad que permanecerá durante toda la obra, y que condicionará el posterior comportamiento de la vivienda y su mantenimiento.

Hemos hablado de los materiales, y de la calidad de éstos, así como de la colocación de los mismos. Además, hemos visto cómo al inicio de todo el proceso, redactamos un conjunto de documentos que forman el proyecto de obras, y que justifican todo el marco normativo en el que se desarrollarán las obras. Pues bien, la Dirección de la Ejecución de la Obra es una actividad esencial que conjuga todos estos puntos, es decir, el control de los materiales en cuanto a calidades y a adecuación al proyecto, el control de la ejecución de las unidades conforme a la correcta práctica constructiva y a las especificaciones de proyecto, así como la interacción entre los distintos elementos en términos de calidad constructiva.

Todo este procedimiento que es llevado a cabo por el Arquitecto Técnico de las obras, es el proceso que conferirá la calidad al elemento final. Más allá de aspectos de diseño o estéticos, con una correcta dirección de la ejecución obtendremos un producto final bueno, durable, fiable y según lo proyectado.

INFOGRAFÍA

Reforma vivienda Ontinyent


Arquitecto municipal rechaza Proyecto de Derribo de Aparejadores

Arquitecto municipal rechaza Proyecto de Derribo de Aparejadores

+INFOGRAFÍA: ¿Qué proyectos puede firmar un Arquitecto Técnico?

Recientemente, hemos tenido un lamentable incidente con un Ayuntamiento, al tener que solicitar una Licencia de Obras para la ejecución de una Demolición de una vivienda unifamiliar aislada. El caso en concreto tiene mucha miga pues no solo está involucrado el propietario y el ayuntamiento, sino que interviene una orden de derribo desde el gobierno autonómico.

Los Antecedentes

La vivienda objeto de la demolición es un chalet que se construyó en su día sin las preceptivas licencias municipales, y además en suelo clasificado en el Plan General como No Urbanizable. Tras varios años de demandas, contestaciones, alegaciones y demás vericuetos legales, se llega al punto en el que se ordena la demolición inmediata del edificio. Se establecen además multas periódicas en el caso de no realizar la demolición en el plazo indicado.

Hasta ahí, todo correcto. El cliente desiste en sus intentos de mantener la vivienda, de construcción reciente, y procede a iniciar los trámites para su demolición.proyecto de obras

Como suele suceder, y hasta cierto punto es algo normal, el cliente no esperaba que fuese necesario todo un proyecto para derribar su vivienda, ni mucho menos la solicitud de una Licencia de Obras. Cuando contactó con nosotros ya fue informado de la necesidad de dicho trámite, nos comentó su caso, lo valoramos, se aceptó el presupuesto, y comenzamos con la redacción del Proyecto de Derribo.

La “opinión” del Arquitecto municipal

La sorpresa, y lo reseñable del caso, fue cuando, al contactar con el Arquitecto municipal para esclarecer un asunto acerca de la documentación que acompañaría al proyecto, nos indica que cree que, como Arquitectos Técnicos, no podemos redactar un Proyecto de Demolición. Nos dice que no lo puede asegurar, pero que se lo miraría y al día siguiente nos lo confirmaría.

A nosotros también nos hizo dudar pese a haber formalizado ya más de un proyecto de derribo sin problema alguno, así que nos aseguramos también revisando la legislación aplicable, y comentándolo con el Colegio de Aparejadores. Al parecer, la LOE no detalla en su ámbito de aplicación las obras de demolición, por lo que dicha atribución vendría dada por la ley 12/1986, en el apartado 2 del artículo segundo:

1. Corresponden a los Ingenieros técnicos, dentro de su respectiva especialidad, las siguientes atribuciones profesionales:
  • a) La redacción y firma de proyectos que tengan por objeto la construcción, reforma, reparación, conservación, demolición, fabricación, instalación, montaje o explotación de bienes muebles o inmuebles, en sus respectivos casos, tanto con carácter principal como accesorio, siempre que queden comprendidos por su naturaleza y características en la técnica propia de cada titulación. […]
2. Corresponden a los Arquitectos técnicos todas las atribuciones profesionales descritas en el apartado primero de este artículo, en relación a su especialidad de ejecución de obras, con sujeción a las prescripciones de la legislación del sector de la edificación.
La facultad de elaborar proyectos descrita en el párrafo a), se refiere a los de toda clase de obras y construcciones que, con arreglo a la expresada legislación, no precisen de proyecto arquitectónico a los de intervenciones parciales en edificios construidos que no alteren su configuración arquitectónica, a los de demolición y a los de organización, seguridad, control y economía de obras de edificación de cualquier naturaleza.

Por lo que, desgranando el último párrafo, donde detalla el tipo de obras en donde podemos redactar el proyecto, quedaría de la siguiente manera:

  • Obras y construcciones que no precisen proyecto arquitectónico
  • Intervenciones parciales en edificios existentes si no se altera la configuración arquitectónica
  • Proyectos de demolición.
  • Proyectos de organización, seguridad, control y economía de obras de edificación de cualquier naturaleza

arquitecto ontinyentAsí, una vez documentados acerca del tema, llamamos al día siguiente al Arquitecto, para que nos confirme si efectivamente, según su criterio, podemos firmar este tipo de proyectos. Al hablar con él nos indica que sí lo ha comprobado, y que efectivamente no podemos firmar este tipo de proyectos. Sus argumentos se basaban en que el uso del edificio era residencial, y por ello, según la LOE sólo puede realizarse por un Arquitecto. Este argumento comete el gran error de pensar que una obra de demolición es una obra de construcción o edificación, pero la LOE no articula sobre demolición sino sobre edificación, tal como indica el artículo 2 Ámbito de aplicación:

1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos […]
2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
  • a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
  • b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
  • c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
3. Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.

Así mismo, y persistiendo en su error de realizar una analogía entre la obra de demolición y obra de edificación, argüía que “toda obra que comprometa la seguridad de las personas, será proyectada por un arquitecto”.  Este argumento era, si cabe, más surrealista que el anterior, pues al decirle que después del derribo no iba a residir nadie allí, ya que nada quedaría allí, y por tanto, no se compromete la seguridad de nadie, nos dice que “compromete la seguridad de las personas que trabajan en la obra”. En este punto de la conversación a penas sí podíamos articular palabra, pues sería una aberrante contradicción que la figura del Coordinador de Seguridad y Salud de la obra fuese exclusiva del Arquitecto Técnico, y que por comprometer la seguridad de la obra el proyecto no puede ser redactado por un Aparejador. Pero entonces, ningún tipo de obra podría ser redactado por un Arquitecto Técnico ¿no? pues en todas ellas habrá personas trabajando. No conviene ahondar más en este tema del argumentario del Arquitecto, pues es a todas luces equívoco y reiteradamente erróneo.

Acciones judiciales contra Ayuntamiento y Arquitecto municipal

proyecto de demoliciónDespués de esta conversación, y de asegurarme que no iba a aceptar nuestro proyecto, me puse en contacto con el Colegio de Aparejadores, dónde me indicaron que debía proceder a entregar la documentación para solicitar la licencia y esperar a tener el informe negativo con los motivos aludidos. Con esto en mano se debería proceder a demandar al Arquitecto y al Ayuntamiento.

A fecha de redacción de este post continuamos sin tener noticias del proyecto que presentamos en el ayuntamiento, y estamos a esperas de una resolución.

Al margen del asunto administrativo y judicial, resolvimos que sería interesante aportar en esta entrada del blog, una sencilla infografía, basándonos en la numerosa documentación que existe al respecto, sobre cuáles son los proyectos que podemos redactar los Arquitectos Técnicos o Aparejadores o Ingenieros de la Edificación. Es evidente que la ley siempre parece algo ambigua, pues en el campo de la edificación es enorme la casuística que puede darse, pero la mayoría de los casos no dan lugar a dudas por tratarse de intervenciones tipificadas.

Infografía: Atribuciones de Arquitectos Técnicos en redacción de proyectos

Como siempre, todo esto se hace con toda la documentación posible y con la ayuda de otros compañeros, pero si vieseis algún fallo, o detectaseis alguna errata, nos lo indicáis en los comentarios o por correo.

proyecto de obras


Evolución de las Licitaciones entre enero y agosto

Evolución de las Licitaciones entre enero y agosto

Con la publicación de los importes licitados hasta el mes de Agosto, hemos realizado una pequeña comparativa entre el mismo periodo del pasado año. Una de las principales conclusiones sería el aumento de las licitación en un 30%, gracias al aumento del 50% en las licitaciones de Obra Pública. Por el contrario, la licitación en edificación cae en un 8,20 % con respecto al año pasado.

En los gráficos se comprueba, además, como en edificación, pese a tener una tendencia a la baja respecto el año anterior, en los meses preelectorales repunta, ascenciendo hasta su máximo valor en el mes de mayo, como suele venir siendo habitual. Del mismo modo, son los meses de agosto los que registran usualmente los valores mínimos del periodo.

En la siguiente infografía tenéis todos los detalles.

COMPARATIVA LICITACIONES ENTRE 2014 / 2015

Fuente: SEOPAN

memorias técnicas licitaciones


El conflicto del diseminado de Ontinyent y el Proyecto de Legalizacion

El conflicto del diseminado de Ontinyent y el Proyecto de Legalizacion

El Proyecto de Legalizacion como parte de la solución

En la ciudad de Ontinyent, en la provincia de Valencia, dónde realizamos muchos de nuestros trabajos, existía desde hace años, una cierta problemática para el control de la construcción en el área del diseminado. Veremos cómo evolucionó el problema y cómo el Proyecto de Legalizacion entró en juego.

Tradicionalmente, en esta ciudad de alrededor de 37 mil habitantes, muchas familias tienen, además de su vivienda habitual, una casa de campo como segunda residencia. En muchos casos, han sido edificaciones construidas sobre parcelas de terreno agrícola, dónde antiguamente existía una explotación, pero que en la actualidad únicamente sirve de parcela a una edificación principal, usualmente una vivienda de una o dos plantas, con pérgola y en muchas ocasiones con piscina.

Una fase de crecimiento sin control

Si bien en un principio, todos estos terrenos de explotación agraria disponían de una pequeña edificación para el almacenaje de aperos y utillaje, propio de las labores de labranza y cultivo, conforme fue aumentando este afán por pasar los meses de estío en el campo, dichas edificaciones se fueron ampliando, en la mayoría de casos, si no todos, de manera ilegal, sin las preceptivas licencias de obras y en terreno no urbanizable.

No en pocos casos, además, eran los propios propietarios de las parcelas quienes realizaban las construcciones. En este caso además de incurrir en ilegalidad por ausencia de licencia, se realizaban trabajos sin siquiera estar dado de alta en la seguridad social ni, por supuesto, en el epígrafe correspondiente en hacienda.

La definición del problema

El panorama generado, tras la construcción indiscriminada en terrenos no urbanizables del extrarradio de la ciudad, desde los años 70 hasta ya entrado el nuevo siglo, era, como poco, impactante. Si bien en el inicio de estas actividades constructivas se entendía esta edificación como segunda residencia, en la última etapa de su crecimiento, y ya inmersos y espoleados por la famosa burbuja inmobiliaria, fueron muchos los que decidieron que esta casa de campo fuese primera y, en muchas ocasiones además, única vivienda.

legalización chalet

La tipología constructiva del edificio fue variando y aumentando en calidad desde las iniciales pequeñas ampliaciones de la casa de aperos inicial, hasta la demolición de éstas y construcción de grandes viviendas con las mejores calidades y servicios, habida cuenta lo dicho en referencia a la intención de que fuese ésta la primera y única vivienda del núcleo familiar en cuestión.

Como es lógico, y tras años de descontrol, el intento del ayuntamiento por regularizar la situación de estas construcciones ilegales fue el detonante para que se iniciasen las primeras órdenes de derribo de cuatro viviendas unifamiliares. Todo ello consecuencia de la aprobación en pleno de la caducidad de 61 expedientes iniciados entre los años 2004 y 2007. La Fiscalía de Medio Ambiente ya advirtió al ayuntamiento que no dejara prescribir las infracciones (*), pues podría caer en un posible delito de prevaricación.

El inicio de la solución

Como es lógico, la población en general no advirtió el inicio de las órdenes de derribo como un atisbo de solución al probrema, sino más bien, un agravante al conflicto inicial.

Por ello, la solución pasaba por ordenar urbanísticamente el territorio afectado, y dotar de soluciones legales para regularizar las viviendas existentes, sin incurrir en demoliciones masivas. Eso sí, dicha nueva ordenación debería, además, impedir que continúe la proliferación de edificaciones ilegales en la zona de campo del término municipal de Ontinyent.

Por ello, desde 2011 hasta ahora, se vienen sucediendo las diversas aprobaciones definitivas de los planes parciales que se engloban dentro del los llamados Planes Parciales del Suelo Residencial Extensivo. Estos planes parciales incluyen la regulación específica por zonas, aplicable a cada parcela, en materia urbanística así como los límites impuestos a las actuaciones de edificación en dichas parcelas.

El Proyecto de Legalización como parte de la solución

Recientemente, la Conselleria de Territori admitió las variaciones propuestas por el Ayuntamiento de Ontinyent para la modificación de la ley urbanística valenciana, las cuales proponían mejoras que permitieran solucionar definitivamente la problemática de la construcción de chalets, dentro del marco de la legalidad. Por ello, una de las medidas aprobadas fue una importante rebaja en la sanción impuesta a los inmuebles expedientados, que les permite pagar solamente el 6% del importe de la sanción, siempre y cuando se inicien los trámites para la regularización de las obras iniciadas o terminadas.

Dentro de este proceso de regularización entra el Proyecto de Legalización. Dicho proyecto de legalización se tramita conjuntamente con la licencia de obras, y en él se reflejarán las características de las obras ejecutadas y, dependiendo del caso, de las obras que aún quedan por ejecutar. Se trata de un proyecto redactado por un técnico competente, según lo indicado en la LOE para cada tipo de edificación, teniendo en cuenta las mismas atribuciones que si se tratase de un proyecto de obra nueva

Una vez aprobados los planes parciales, se elimina en muchos casos la infracción de construir en terreno no urbanizable, pero persiste en muchos casos la infracción de construir sin licencia, infracción la cual se subsana mediante dicho proyecto de legalización. Además, este proceso legalizador implica la cesión formal de la parte de la parcela necesaria, según el planeamiento, para la urbanización de la zona, así como el compromiso de asumir la parte proporcional de los costes que en su día generará la urbanización del sector.

Qué contiene el Proyecto de Legalización

El proyecto de legalización, comunmente llamado así, pero técnicamente llamado Expediente de Legalización, contiene básicamente la documentación que contiene cualquier proyecto de obra nueva, sólo que únicamente se tienen en cuenta aquellos aspectos que no hacen referencia a la ejecución de la obra. Es decir, ni se incluirá la Gestión de Residuos, ni el Estudio de Seguridad y Salud puesto que ya no tendría sentido, al haber sido ya ejecutada la obra.

proyecto de legalización

Por ello, básicamente debe contener las memorias justificativas, descriptivas y constructivas, y los correspondientes anexos justificativos de la normativa aplicable, según el periodo en el que se realizaron las obras. Así mismo, acompañará al proyecto el levantamiento de planos, y una estimación del presupuesto. En este sentido no es necesario detallar por partidas cada elemento, es suficiente con indicar un montante económico en función de la tipología y los metros cuadrados de la edificación. En muchos casos, es preferible tomar la valoración que el propio técnico municipal realizó para el cálculo de la sanción. De esta manera, no será necesario posteriormente justificar frente a dicho técnico municipal el precio indicado para la tipología en cuestión.

Es conveniente además, anexar toda la documentación en la que los técnicos redactores nos hemos basado para la elaboración del proyecto, como por ejemplo un contrato entre el propietario y el constructor, facturas de compra de materiales, albaranes y, en definitiva, todo aquello que deje constancia documental de los trabajos ejecutados.

Se da el caso habitualmente, en el que las obras sancionadas no han sido finalizadas. En este caso, el proyecto de legalización contendrá lo indicado para la parte finalizada, pero para la parte por finalizar se realizará toda la documentación relativa a un proyecto de nueva construcción, esto es, incluirá su respectivo Estudio de Seguridad y Salud, Gestión de Residuos, Pliego de Prescripciones Técnicas, Presupuesto detallado y, en definitiva, todo lo relativo a la ejecución de los trabajos pendientes.

El Expediente de Legalización no lo arregla todo

Tal y como se ha expuesto la solución al problema, podría dar la sensación que con simplemente contratar a un técnico para la redacción del proyecto, y pagar las respectivas tasas relativas a la ejecución de obras, queda resuelta la edificación que, en su día se inició y/o terminó de forma ilegal.

Hay que tener en cuenta que dentro de la documentación a exigir en este tipo de proyectos, está la justificación de la normativa urbanística. Por ello, no necesariamente las obras realizadas sin licencia van a adecuarse a la norma, por lo que no serán legalizables.

¿Qué hacemos entonces si lo construido no se adecua al planeamiento?

En estos casos va a depender de lo que nos encontremos y de cuál o cuáles son los parámetros que incumple de la reglamentación urbanística. Hay que tener en cuenta la elevada casuística que se genera en este ámbito en el que se realizan obra que en muchas ocasiones, además de no tener licencia, no tienen un proyecto técnico que lo respalde.expediente de legalización

Si el problema es que las obras realizadas exceden la superficie construida permitida, en este caso se deberá demoler dicho exceso de forma que se ajuste al máximo permitido. En tal caso, el proyecto de legalización incluirá además, dichas obras de demolición para el reajuste al planeamiento.

De este modo, sea cual sea el parámetro que no se ajuste al plan, la solución pasará por ejecutar las obras necesarias para eliminar dicho incumplimiento. En el caso en que la totalidad de las obras realizadas no cumplan con dichos parámetros, procederá la demolición de dicha construcción puesto que no es susceptible de ser legalizada.

Hacerlo todo “bien” desde el principio, siempre merece la pena

A modo de reflexión final, y como conclusión general de lo expuesto en esta entrada, podríamos decir que no mecere la pena en estos términos, tratar de evitar una tasa por licencias, o impuestos municipales, puesto que por querer ahorrar unos euros, acaba siempre después por salir más caro.

A fin de cuentas, en todos estos casos de regularización, se trata de realizar los trámites que se deberían haber hecho en su día. Pero además, en este caso, habrá que pagar el correspondiente importe de la multa para saldar la sanción impuesta, que si bien se ha reducido su montante, acaba por ser un gasto adicional a los usuales para la ejecución de una vivienda, que no son pocos.

Ya hemos visto como ha derivado una actividad ilegal puntual, con el paso del tiempo, en algo masificado, y como se ha saldado en algunos casos, con demoliciones de viviendas, con el consiguiente perjuicio a las familias que, simplemente, hicieron lo que hacían todos.


(*) En la antigua ley urbanística Valenciana 16/2005 , se establecía un plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas de 4 años. Con la nueva Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, dicho plazo para la prescripción de infracciones pasó a ser de 15 años.

 

Fuentes: Levante EMV; TVDigitalOntinyent; Las Provincias; Ontinyent.es
Fotografías: Pixabay

 


Siete propósitos de año nuevo para el Arquitecto Técnico

Siete propósitos de año nuevo para el Arquitecto Técnico

Momento para reflexionar

El tema de este post radica en uno de los muchos tópicos con los que nos encontramos en estas fechas. Entre los resumenes anuales, las perspectivas del año nuevo o las consecuencias de las comilonas navideñas encontramos también los propósitos de año nuevo.

Dado que parece ser que el cambio de año representa un buen punto donde detenerse para hacer balance y análisis de lo realizado, desde Tecniat proponemos algunos puntos sobre los que pensamos que sería interesante, para la profesión de Arquitecto Técnico, detenerse a reflexionar para establecer nuevos objetivos, ya sea a corto, medio o largo plazo. Y ya no solo objetivos, sino establecer nuevas formas de trabajo o de concebir nuestra profesión.

Nuestros propósitos propuestos

Y como todo buen post que se precie, ahí va la característica serie numerada:

 1. Colabora con la implantación de las nuevas tecnologías en el sector

Qué duda cabe que las nuevas tecnologías ya empiezan a introducirse con fuerza en el campo de la construcción. Quizá más en el campo de la redacción de proyectos que en la propia construcción. En cualquier caso, no debemos huir de estas nuevas tecnologías sino, en la medida de lo posible, dominarlas para conducir el cambio en el sector. Nuestro campo ha sido siempre uno de los más tracidicionales, pero todos sabemos también que la crisis ha coincidido con el aumento de nuevos programas informáticos de gestión, nuevas aplicaciones móviles, y en general con el florecimiento de herramientas que nos pueden facilitar mucho la vida. Intenta formar parte de este cambio y aporta tu granito de arena.

 2. Contribuye a la imagen y la marca de la profesión

Este es un histórico en nuestro trabajo y probablemente el que mayor polémica suscita, sobre todo en las horas bajas del sector. Cada uno debemos ser conscientes del trabajo realizado y de lo que significa nuestra firma en un proyecto o en un certificado. Hacerla valer con profesionalidad y con sensatez es la forma más eficiente de colaborar en nuestra imagen y marca de Arquitectos Técnicos.

 3. Focaliza en tu especialidad

Este va dedicado más bien a aquellos que empiezan o a quienes están pensando en dar un giro a su carrera. El trabajo de Arquitecto Técnico, tal como comentamos en su día en este post, y afortunadamente para nosotros, tiene infinidad de salidas profesionales y, en ocasiones, muy distintas entre ellas. Por ello, resulta útil para desarrollar bien nuestro trabajo centrarnos en aquellas que más nos gusten o en las que más te hayas podido especializar. Intentar abarcarlo todo y decir Sí a todos los trabajos que nos proponen podrá repercutir no sólo en un mal servicio al cliente sino en una merma de nuestra reputación. Especializarse nos conferirá profesionalidad e incluso mayor confianza en nosotros mismos al realizar un trabajo del que nos sabemos duchos en la materia.

 4. Colabora con más compañeros

En el momento en el que nos encontramos, en el que han desaparecido aquellas grandes oficinas técnicas con soluciones integrales y grandes plantillas de técnicos, la mayoría de nostros desarrollamos nuestro trabajo como profesionales liberales. Esto propicia, al igual que sucede en otros muchos campos, a trabajar creando grupos colaborativos de profesionales. Es una nueva de forma de trabajo que se está extendiendo y con la que todos salimos ganando. Esto deriva además del punto anterior, esto es, establecer grupos de trabajo en los que los miembros se complementen entre sí es una buena forma de ofrecer un servicio de calidad puesto que cada técnico aporta sus conociemientos en su campo concreto. Es la era del trabajo colaborativo, y una buena forma de crear equipo son los espacios de coworking: úsalos, disfrútalos, aporta y dejáte aportar por ellos y te sorprenderán los resultados.

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 5. Transfiere tus conocimientos

No hace falta repetirlo pero, aún así, lo volveré a hacer: estamos en la era de la comunicación. En la actualidad, los profesionales tenemos a nuestro alcance gran cantidad de soportes para aportar nuestros conocimientos. Ya sea colaborando en grupos de redes sociales, o escribiendo en nuestro blog profesional estamos colaborando en la transferencia informal de conocimientos. No temas a revelar tus secretos o tus formas de trabajo, por que ello solo podrá reportarte buenas consecuencias. Escribiendo sobre lo que sabes no solo ayudas a compañeros, sino que tus propios clientes pueden ver que sabes sobre lo que trabajas, y te ayudará a crear tu marca. Compartiendo y difundiendo información de otros compañeros es otra forma ideal de transferencia de conocimientos.

 6. Valora tu trabajo y sobretodo tus conocimientos

Este es otro punto polémico de esta y de otras muchas profesiones. Seguro que más de uno habreis visto por las redes sociales una imagen de un cartel que reza tal que así: “No cobro por lo que hago, cobro por lo que se”. Esto es algo que pasados los años despues de salir de la universidad ya olvidamos. No hemos de menospreciar nuestros conocimientos, ya que de eso ya se encargarán los demás. Muchas veces no sabemos cómo valorar un trabajo y tendemos a la baja, y es que, llegar al equilibio es difícil, pero hemos de plantearnos lo que valen nuestros conocimientos y el trabajo que le estamos facilitando a nuestros clientes.estudio de licitación

 7. Disfruta de tu trabajo

Parece evidente ¿no? pero conviene recordar en ocasiones que, al final de todo, vamos a pasar muchas horas trabajando y hemos de hacer lo posible para disfrutar de ello. Podemos sentirnos afortunados de tener un titulo académico que nos acredita para hacer el trabajo que un día decidimos hacer. Pues aprovechémoslo y disfrutemos de nuestra elección.

 ¿Estás de acuerdo con alguno de ellos?

Estos son los puntos en los que pensamos que es esencial que debemos reparar, pero no solo en año nuevo, sino en cualquier momento que te encuentres, ya sea para realizar un cambio o porque te encuentras estancado en un momento determinado de tu carrera. Podrán estar más o menos acertados, pues al fin y al cabo son conclusiones personales basadas en la propia experiencia y en opiniones personales que, como tales, podrán ser discutibles.

En cualquier caso, imagino que nadie podrá discutir el propósito 7, ya que probablemente es la forma de llegar a los otros seis con relativa facilidad y felicidad.

Espero haber aportado algo nuevo para algún compañero y sobretodo, espero y deseo que este sea un buen año para los tecnicos de la construcción y para la propia construcción. Feliz año nuevo 2015.

arquitecto ontinyent


La eterna batalla en la Licencia de Apertura

La eterna batalla en la Licencia de Apertura

En muchos de los trabajos que nos toca realizar como Arquitectos Técnicos, al igual que sucede con la mayoria de las profesiones, requieren de un especial tacto o un punto de más en lo que al factor humano se refiere.

Los Arquitectos Técnicos acostumbramos a trabajar en equipos de trabajo, donde o bien somos coordinados por alguien o bien somos nosotros mismos quienes coordinamos un equipo de trabajo. En estas situaciones es relativamente sencillo relacionarse con compañeros de profesión que, si bien no necesariamente realizan las mismas tareas que tú, sí conocen el marco normativo dónde nos movemos, con todos sus pros y sus contras.

La historia que se repite

Caso distinto es el de la Licencia de Apertura. Cuando nos llega un encargo desde algún particular que necesita dicho servicio, normalmente le viene de nuevo aquello de tener que presentar un proyecto firmado por un técnico que refleje que el local donde va a realizar su actividad se adecúa a la normativa que le es de aplicación. Partiendo de este punto, en muchos casos el Proyecto de Actividad no supone para el cliente nada más que un gasto añadido a su involuntaria y parcialmente equivocada previsión de costes iniciales de su negocio. Por supuesto este caso no pretende ser un paradigma, pero sí coincide con muchas versiones que cuentan compañeros, y que desde nuestro punto de vista es perfectamente comprensible.

Pasado este primer trance, en el que el titular de la actividad parece haber asumido y aceptado que debe pasar por este trámite legal, empieza la autentica batalla para tratar de hacerle comprender qué parametros va a tener que cumplir para tener la concesión de la licencia sin problemas posteriores.

La batalla de la accesibilidad

Todos los que hemos realizado Proyectos de Actividad sabemos que existen al menos dos puntos que en el 99% de los casos será objeto de polémica y discusión para su correcto cumplimiento: el acceso y los aseos. Cabría entrar en más detalles de qué tipo de actividad va a desarrollarse en el local, o qué superficie va a tener y en qué comunidad autónoma se ubica e incluso en qué ciudad, puesto que la normativa estatal es desarrollada por autonomias y por ayuntamientos de modo que cada uno tendrá su propia versión de la accesibilidad o de la normativa contra incendios, que caracterizará cada zona mediante sus ordenanzas.

licencia apertura ontinyent

En cualquier caso, sabemos que hacer cumplir los criterios de accesibilidad para un aseo adaptado supone en algunos casos una odisea para el propietario que, entre otras cosas, no se explica que si ha alquilado un local con un aseo, y que en dicho local se ha desarrollado durante veinte años una actividad con dicho aseo, ahora él/ella no pueda hacer uso de ese mismo servicio higiénico para implantar su propia actividad. Esto es debido, y es necesario en muchos casos comentarlo con el cliente, al constante cambio de la normativa. Si bien entre el año 2000 y 2006 se produjeron los cambios más importantes en este campo, sabemos que continuamente se introducen cambios y pequeñas variaciones que acaban por convertir la normativa de aplicación para una actividad en una maraña en la que se entrelazan conceptos (e incluso en ocasiones se contradicen) con la que hay que lidiar para justificar dentro de los márgenes de la legalidad la solución adoptada.

Éste es uno de los puntos peliagudos, pero además en muchas ocasiones se producen comentalicencia apertura ontinyentrios como los que se muestran a continuación:

  • “Yo no quiero que mi aseo esté adaptado”

  • “Quiero que el extintor esté bien escondido”

  • “No tengo ningún problema con que haya un escalón en la entrada de mi tienda”

  • “No necesito un cartel de salida, ya se ve bien la puerta”

Desde mi punto de vista puedo entender perfectamente que va a iniciar un nuevo negocio, y que va a estsar más pendiente en la estética de la tienda que en su cumplimiento en cuanto a barreras arquitectónicas, pero es en este punto donde debe saber que el hecho de que introduzcamos una rampa en el acceso, o un equipamiento para un aseos adaptado, no es un capricho del técnico que, podremos tener nuestra opinión sobre la normativa a aplicar, pero que al fin y al cabo es la que se debe aplicar y nosotros seremos responsable de hacerlo de forma correcta.

Empatizar y comprender

Estoy convencido que los técnicos que se dediquen a esto se verán completamente reflejados en estas situaciones, al igual que muchos que hayan iniciado un negocio se habrán visto reflejados en el papel del titular. Y es que estas situaciones se repiten constantemente y cada vez más nos toca lidiar con ellas con nuestra mejor sonrisa, por que es muy sencillo empatizar con ese sentimiento ya que, aunque seamos técnicos, también chocamos en otros campos con normativas que tenemos que cumplir, y con las que no tengamos precisamente una muy buena opinión sobre ellas.


¿Por qué seguimos planificando obras con el gráfico de Gantt?

¿Por qué seguimos planificando obras con el gráfico de Gantt?

Nuevas metodologías de programación más eficaces sustituirán las actuales

Uno de los documentos técnicos que se suele incluir como criterio técnico de adjudicación en la mayoria de procesos de contratación con pluralidad de criterios es la planificación de las obras. La planificación de las obras es algo que preocupa a la administración y a cualquier otro promotor desde el mismo momento de la concepción de las obras, puesto que es el condicionante número uno para que éstas cumplan en plazo, y todos conocemos ya las consecuencias, mayoritariamente económicas, que un retraso conlleva.

El diagrama de Gantt

Comenzar la planificación de una obra, ya desde el momento de estudio para concurrir a una licitación, puede ser algo realmente positivo para las empresas que, de alguna manera, se adelantan a posibles contrariedades en cuanto a plazo se refiere, y se pueden tomar desde un principio las medidas correctoras oportunas.

Usualmente en el campo de la construcción y la arquitectura, está muy extendida la herramienta de planificación del diagrama de Gannt. El diagrama de Gantt es un sencillo gráfico que asigna tiempos a un listado de actividades y las representa con barras cuya longitud depende de la duración de las actividades. La característica que, a mi juicio, ha sido determinante para que se instaure con tal solidez, frente a otros sistemas de programación como el PERT-CPM, en el ámbito de la planificación de obras es su suma sencillez. Gracias a ella permite que tanto técnicos y facultativos como operarios a pie de obra interpreten correcta y gráficamente los datos que en se representan en el Gannt.

El seguimiento de la programación

Hasta aquí entiendo que el consenso es total entre técnicos, pero no olvidemos que de nada sirve una planificación si no existe un seguimiento y un plan de cambios para corregir convenientemente la misma cuando topamos con algún retraso o incumplimiento. En este sentido es importante tener como cierta en los términos más absolutos las siguiente afirmación: todas las programaciones se incumplen. Esto es algún inherente al propio concepto de programar, por lo que debemos prestarle la atención que requiere.

El diagrama de Gannt es la herramarquitecto ontinyentienta para la programación y, a su vez, existen hoy en dia diferentes aplicaciones informáticas con las que crear dichos gráficos y con las que poder llevar el seguimiento, que como ya hemos indicado, es el que dará sentido a la programación. Las más populares y utilizadas son el Microsoft Project y en menor medida el Primavera Project Planner. Mediante dichas aplicaciones podremos, no solo planear la ejecución, sino introducir los datos reales recogidos a pie de obra para comparar lo programado con lo ejecutado, y así tomar decisiones.

Hemos de saber que esta útil herramienta debe ser utilizada correctamente en términos de coherencia con la envergadura de las obras. Es decir, el primer paso para iniciar el proceso es la división de las obras en tareas. Hay que tener en cuenta que el Gantt va a ser un gráfico impreso y debe poder entenderse y leerse correctamente. Así, hemos de aplicar nuestro criterio como técnicos para saber si una planificación requiere más o menos división de actividades para que ésta sea realmente útil y práctica.

Nuevos sistemas de programación y seguimiento: Last Planner System

Es en este momento cuando surge la pregunta o la necesidad de saber hasta qué nivel de detalle podemos programar y si es compatible con la herramienta. En ocasiones, en proyectos de gran envergadura, es necesario empezar dividiendo en varios subproyectos, y desarrollar varios gráficos con los que llegar al nivel de detalle adecuado. Pero continua la duda de hasta qué punto es conveniente llegar a controlar una actividad, por insignificante que ésta sea, porque la teoria nos diría que todas y cada una de las actividades debe ser controlada.

last planner system

Fuente: Lean Construction Institute

Para el control del avance real de las obras, y de su correcto cumplimiento, existe un sistema, aún poco extendido en españa, llamado Last Planner System (LPS). El LPS es una de las herramientas o procesos que se integran dentro de la metodología Lean Construction. A grandes rasgos el LPS lo que pretende es involucrar en la programación y seguimiento a todos los agentes intervinientes en la ejecución, de forma que mediante reuniones semanales, se convoque a los industriales o subcontratistas que estén realizando o vayan a realizar algunas de las unidades de obra, de forma que dado que ellos son los especialistas en cada una de sus actividades, podrán aportar un valor de duración y plazo cercano al real. No solo se aporta un valor y se consigna una duración sino que debe existir un compromiso entre todas las partes para cumplir con dicha duración.

Como vemos, es un sistema colaborativo e integrador que permite ese control al detalle, puesto que cada representante de cada actividad, trasladará a sus operarios los acuerdos alcanzados en las reuniones de control para que en todo momento se encuentre toda actividad controlada.

Con este sistema garantizamos un correcto seguimiento de la programación, ésta es más cercana a la realidad, y además estre los distintos intervinientes pueden comprobar cuál de ellos es quién se está retrasando y provocando un retraso al resto y a la obra completa, lo que incita a cumplir de la forma más estricta el plan acordado.

La implantación del Last Planner System en España

Hemos empezado hablando de un simple diagrama de Gannt, realizado por el técnico responsable de las obras, hasta llegar a un sistema que más allá de ser un sencillo gráfico, es un metodología completa que necesita de la colaboración de los intervinientes en la ejecución.

Conociendo las bondades de este sistema, y viendo que puede resolvernos de una forma elast-planner-systemficaz los típicos retrasos que acaban por provocar el incumplimiento del plazo, parece evidente que éste es el sistema definitivo a utilizar. Pero como ya hemos comentado, no está demasiado extendido aún en España, y cualquier técnico o constructor sabrá cuáles van a ser las trabas para llevar a cabo dicha metodología, que no es otra que la coordinación semanal de los equipos mediante reuniones.

Hemos comentado en multitud de ocasiones que estamos en una época de cambios en el mundo de la construcción, que estamos evolucionando y que gracias a la crisis podemos parar y mirar hacía atrás para aprender de los errores cometidos. Además, como en toda época de cambios, hemos de permanecer con la mente abierta para poder instaurar con normalidad esta nueva metodología con la que todos pueden salir ganando.


Conclusiones

Con todo lo expuesto, y los conceptos introducidos en este post, podemos llegar a varias conclusiones respecto a la pregunta que se plantea en el título:

  • El Gantt no es un mal método para programación

  • Mediante el diagrama de Gantt el seguimiento y control es muy limitado

  • El LPS introduce herramientas de control que mejoran el ratio de cumplimiento de las actividades

  • El LPS puede convivir con el gráfico de Gantt, aunque establece sistemas que invitan a pensar que podría ser totalmente prescindible

  • Es necesario un cambio de mentalidad entre los intervinientes en el proceso de ejecución de una obra para implantar con éxito la metodología LPS

  • El constante cambio y evolución del sector está favoreciendo las mejoras de los procesos y la optimización de recursos, y el ámbito de la programación de obras no es una excepción.

Con lo que aunque a todos nos resulta muy cómoda la planificación mediante gráficos, hemos de llevar ésta más allá del papel, y hacer partícipe a todo aquel que pise la obra que el plazo es cosa de todos y que mediante organización, coordinación y compromiso es posible evitar un mal endémico de las obras como es la sistemática violación del plazo de ejecución.


La OCU retira su incitación a la ilegalidad en el Certificado Energético

La OCU retira su incitación a la ilegalidad en el Certificado Energético

Otra piedra en el camino del CEE

Ya desde la aparición de la obligatoriedad de cumplir con el Decreto 235/2013, no han sido pocas las polémicas y hostilidades generadas alrededor del Certificado Energético. Hoy nos gustaría centrar la atención en cuál ha sido la posición de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) en este respecto.

certificado energetico ontinyent

Desde el inicio ya se mostraban contrarios a que fuera el consumidor quién asumiera los costes de dicho certificado, y que además, como parece sensato pensar, venía en un mal momento en que a los propietarios ya les costaba bastante encontrar compradores para su vivienda, como para encima tener que desembolsar 200 o 300 euros por el dichoso certificado. Eso sí, al inicio la OCU sí se manifestaba a favor del ahorro energético, tal y como se podemos ver aún en su página web:

Desde la OCU damos la bienvenida a este tipo de medidas, que suponen ayudas y futuros ahorros para los ciudadanos al tiempo que permiten al país dinamizar la economía y cumplir con los objetivos ambientales marcados por la Unión Europea.

Pero estas bienintencionadas palabras cambiaron en unas declaraciones posteriores, donde afirmaban que el certificado energetico podía ser un mero trámite, que podía realizarse de forma telemática, sin necesidad de realizar una visita al inmueble. Además de esta forma con sólo 35€ se podria disponer de este “papel” al que tanto valor otorgan. Parecía ser que sus intereses por el medio ambiente y ahorro enegético, así como por el cumplimiento de los objetivos de la UE ya no tenían cabida en sus argumentos.

Tras afirmar semejante atrocidad, que además es contraria a la ley, dado que incurriría en una infracción grave tipificada en la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovaciones Urbanas, varios colectivos se dirigieron a la organización informándoles de la gravedad de sus declaraciones. El Colegio Oficial de Aparejadores de Cantabria fue uno de los primeros en tomar medidas, y instaba a la OCU a que eliminara dicha entrada de su web.

La resolución del Caso

Otros tantos colectivos actuaron de forma análoga al COAATCAN, aunque obteniendo también análogos resultados. Pero el pasado 2 de junio, el Consejo General de la Arquitectura Técnica insistió con una nueva carta, con profunda argumentación teórica, con la que por fin, y probablemente respaldados por los otros organismos que también insisteron en la rectificación, la OCU resolvió eliminar el documento de su web, aunque no ha sido eliminado el titular, sí lo ha sido el contenido y sus enlaces. Entre el contenido de la carta, encontramos argumentaciones como la siguiente:

La información cuya rectificación se solicita está fomentando la práctica de una conducta contraria a la ley y supone una banalización del propio procedimiento de certificación energética de edificios, establecido por normativa europea y dirigido a conseguir una mayor protección del medio ambiente, causa que la organización que representa debería promover en defensa de todos los ciudadanos.

De este modo, se consiguió la rectificación solicitada, pero hay que reconocer que éste es otro ejemplo del duro recorrido que está realizando el Certificado Energético desde su entrada en vigor, y aún le queda, por que ni se está mentalizando a los usuarios, ni muchos técnicos se cuidan de respetar la profesión, ni las organizaciones como la del caso ayudan a que se instaure con normalidad.

Fuente: CERCHA, Revista de la Arquitectura Técnica, Junio 2014, 121. Pág. 32



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