Viviendas de 15.000 euros: Lo que el comprador no sabe

Precios tocando el fondo

En los tiempos que corren, y las etapas por las que hemos pasado en este último lustro, en el ámbito de la edificación, creo que ya hemos visto casi de todo. Uno de los aspectos que genera mayor expectación o suscita mayor polémica es, sin duda, el precio de la vivienda.

Porque es innegable que pocos previeron el desbarajuste que les vino encima a muchos -si no todos-promotores inmobiliarios. Previsiones y estudios económicos que quedaron, en el caso en el que hubieran existido, completamente obsoletos, y forzaron a estas empresas a cambiar de estrategia. Esto en el mejor de los casos, porque una gran cantidad de ellas directamente desaparecieron del mapa, dejando un panorama de deudas e inmuebles inacabados realmente lamentable.

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Fuente: libremercado.com

Pero al margen de todo lo que ya sabemos que pasó, y de todos los daños colaterales que conocemos, existe en la actualidad un mercado concreto de viviendas del que escuchábamos hablar más bien poco antes de la crisis, y el cual ahora, por mediación de algún familiar, amigo, o simplemente husmeando por la red, ya conocemos en mayor medida. Son las viviendas de segunda mano “low cost”.

La vivienda de 15.000 euros

Me refiero en concreto a ese tipo de vivienda, más bien antigua, ubicada en cascos históricos o zonas consolidadas urbanísticamente desde hace años, en todos sus casos para reformar, y con un precio entre 15 y 20 mil euros. Sin duda parece ser una oportunidad, aunque, como cualquiera puede imaginar, después vendrá la inversión importante para acondicionarla a gusto del cliente (y de la preceptiva normativa, claro está).

Pero entonces, ¿cuáles pueden ser aquellos aspectos que no conoce el comprador de a pie de una de estas viviendas? No se trata precisamente de aspectos económicos, es evidente que el precio de compra será el precio con el que se anunció, además de los consabidos gastos de notaría, registro, etc. Se trata, por ejemplo, de la información urbanística del inmueble, que condicionará, en muchos aspectos, la nueva configuración de la vivienda.

Problemas con la adecuación urbanística

La redacción de este post viene motivada, precisamente, por un caso concreto que se encontró uno de nuestros clientes. El comprador en este caso, seducido por el precio de la vivienda, la adquirió, en aras a realizar la reforma interior pertinente. Se trataba de una vivienda en planta baja de planta rectangular, de unos ochenta años de antigüedad, la cual había sufrido alguna que otra reforma importante, como fue la sustitución del forjado techo de madera, por un forjado convencional de hormigón, lo cual sumó puntos en su día para la toma de decisión de compra, frente a otros inmuebles de perfil similar.

licencia segunda ocupaciónCuando el cliente contactó con nosotros ya hubo formalizado la compra de la vivienda, y tenía ya en mente la nueva distribución. Básicamente se trataba de dejar completamente diáfana la planta, y redistribuir los espacios. Aparentemente parecía no haber problema por las proporciones de la vivienda y sus volúmenes en  términos de habitabilidad, pero el hecho de que la vivienda se desarrollara en una planta, en la zona en la que se ubicaba de la ciudad, daba pie a pensar que podría no cumplir algún que otro parámetro urbanístico, y de vital importancia.

Y así fue. Consultando las ordenanzas urbanísticas, éstas indicaban que para la zona donde se ubicaba el inmueble, se establece un mínimo de planta baja y dos alturas. El problema es evidente: un propietario con una vivienda para reformar por completo y no puede formalizar la obra a menos que ascienda dos plantas sobre la planta baja inicial.

Otros casos problemáticos

Así que ésta es una de las premisas importantes a comprobar antes de adquirir un inmueble de estas características: Comprobar cuáles son los parámetros urbanísticos a cumplir en el caso de realizar un reforma total del inmueble. Como vemos, con solo realizar esta consulta, nos ahorraremos increíbles dolores de cabeza e indeseables imprevistos económicos que condicionarán la adecuación de la vivienda.

Finalmente, tras consultar con los técnicos municipales, el caso se solucionó ascendiendo dos alturas únicamente en la primera crujía del edificio, la recayente a la vía pública. De modo que se respetaban los volúmenes exigidos en el planeamiento, y no fue necesario ascender los 100 m2 en planta que tiene la vivienda. Aun así, esta pequeña ampliación supuso un importante sobrecoste respecto a las previsiones económicas del propietario.

Algo similar puede suceder en casas de campo. En ocasiones, los agentes inmobiliarios, ávidos por registrar ventas en sus expedientes, no suelen informar a las alegres parejas de que van a consultar precios de inmuebles de esta tipología, de la situación legal de los mismos. Ha sucedido que, tras escriturar y consultar por las obras que pueden realizar en dicho inmueble, han sido informados que no es posible construir en esa ubicación, y que únicamente se permite el inmueble consolidado urbanísticamente, tal y como lo adquierieron, esto es, hecho un asco.

Se han dado otros casos, en los que la vivienda low cost se ubica en un edcedula habitabilidadificio de viviendas antiguo. Típicamente de dos o tres plantas y de fachada estrecha, ubicado en el centro histórico o cercano a él. En los casos en los que el inmueble dispone de suministro eléctrico y suministro de agua puede que tenga menos repercusión, siempre y cuando el comprador no tenga pensado hacer obras sobre la vivienda. Pero en el caso en que sí necesite dicho suministro, necesitará un Certificado de un técnico para obtener la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Segunda Ocupación. Lo que sucede a menudo es que este tipo de viviendas, más aún cuando tienen alrededor de cien años de antigüedad, acostumbran a no cumplir casi ningún requisito de los demandados en la normativa de habitabilidad para su caso, con lo que se hace necesario hacer alguna actuación para adecuarla.

Otro caso, con este tipo de piso antiguo, es que el comprador lo adquiera para  reformarlo de arriba a abajo, por lo que necesitará presentar un proyecto técnico en el ayuntamiento de turno. Dicho proyecto debe reflejar, entre otros tantos documentos, el cumplimiento de la normativa de habitabilidad aplicable. Puede darse el caso que la distribución que propone el cliente no se adecue a dicha normativa y que, el inmueble que adquirió, solo admite una o dos distribuciones posibles para justificar su cumplimiento. El problema en este caso reside en que, el cliente adquirió un inmueble con unas expectativas concretas, que se ven truncadas en el momento de legalizar las obras, con la consiguiente decepción.

Conclusiones y consejos

Todos ellos son casos similares, y se reducen  a una misma solución, tan fácil como efectiva, que no es otra informarse de todo previo a la compra del inmueble. Como ya hemos dicho en posts anteriores, puede sonar incluso muy evidente, pero no son pocos los casos que se dan de este tipo, y viéndolo desde la perspectiva del comprador es comprensible que, entre tantos parámetros a tener en cuenta para adquirir una vivienda, se sume además el de consultar o realizar todos estos trámites para obtener la información oportuna de la vivienda en cuestión, y pueda pasárseles alguna que otra gestión.

Por ello, es aconsejable apoyarse en técnicos, que puedan rápidamente realizar dicha consulta y aconsejar a los compradores sobre cómo operar según qué casos. Hemos de pensar que, en estos casos, en los que se adquieren viviendas a tan bajo coste, es porque se prevé un posterior desembolso mayor para la ejecución de obras. Por lo que, ya que de todos modos hay que contactar con algún técnico para la redacción del proyecto, mejor contactar con éste antes, y ya de paso nos ahorramos problemas, imprevistos, retrasos y sobrecostes innecesarios.

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